Martynas Stankevičius. Sveika NT rinkos normalizacija
Pastaraisiais mėnesiais garsiau girdimose kalbose apie „krizę“ Lietuvos būsto rinkoje dažnai pamirštamas nulinių palūkanų dešimtmetis, keletą paskutinių metų trukę amerikietiški kalneliai ir popandeminis perkaitimas. Todėl dabartinę padėtį tiksliau būtų laikyti normalizacija, atokvėpiu bei pasiruošimu žemesniam nei šiandien, bet teigiamam ir tvariam Euribor.
Augančių palūkanų ir lėtesnės ekonomikos fone būsto rinka stabilizavosi. „Inreal“ duomenimis, visus šiuos metus pirminėje Vilniaus rinkoje kas mėnesį stabiliai parduodama po maždaug 200 butų, o naujo būsto sandėlis tvirtai laikosi ties 4500 reikšme. Abu šie skaičiai atrodo liūdnai juos lyginant su, pvz., 2021 m. pavasariu, kai Vilniuje per mėnesį buvo parduota daugiau kaip 1000 butų iš vos 3000 siekusio sandėlio. Bet žvelgiant istoriškai, 4500 butų sandėlis sostinėje yra ilgametis vidurkis, o iki 300 naujų butų per mėnesį buvo parduodama tam tikrais 2017-2018 m. mėnesiais – sveikos ir augančios ekonomikos, bet nulinių palūkanų laikais.
Tikroji „krizė“ buvo būtent popandeminiais 2021-aisiais, kai dėl milžiniškos paklausos, 2020-aisiais įvykusios statybų pauzės ir pasikeitusių statybos leidimo išdavimo procedūrų vėl matėme paklausos nespėjančią vytis pasiūlą, pirkimus „iš brėžinių“, kompromisus kokybei ir kitus perkaitimo požymius. Tai nebuvo tvaru, todėl lyginti šiandienos statistiką su šiuo laikotarpiu yra neišmintinga.
Sveikstančios rinkos ženklas yra tai, kad didelė dalis oficialaus naujų butų sandėlio šiuo metu yra ne „statoma“, o jau pastatyta. Atitinkamai, rinkoje mažėja naujų statomų projektų. Tiesa, tai nereiškia, kad NT vystytojai sudėjo rankas: matome, kad kituose savo sklypuose jie aktyviai vykdo projektavimo darbus, „išsiiminėja“ leidimus būsimai statybai.
Taigi šiandienos rinka turi ką parduoti ir kartu yra pasiruošusi lanksčiai reaguoti į naują paklausos augimą, kuris bus neišvengiamas pradėjus mažinti Euribor. Ir kitaip nei po pandemijos, toks lankstumas leis išvengti nekontroliuojamo pasiūlos trūkumo bei naujo kainų šuolio.
Kalbant apie būsto kainas, stambieji vystytojai, tokie kaip „Hanner“, viešai teigia, kad didesnius pardavimus stabdo ne kainos, o aukštos palūkanos. Nors istoriškai Lietuvoje daugiau kaip pusė būstų perkama be paskolų, 4 proc. pasiekęs Euribor mažina galimybę apskritai pasiskolinti, stipriai augina mėnesines įmokas paskolas jau turintiems gyventojams, iš esmės sugriauna „investicinio būsto nuomai su paskola“ modelį ir akivaizdžiai vėsina visą rinką.
„Mūsų analizė rodo, kad pagrindinė priežastis, kodėl žmonės susilaiko nuo butų pirkimo – labai aukštos bankų palūkanos ir įmokos už paskolas“, – rugsėjį žiniasklaidai sakė „Hanner“ valdybos pirmininkas Arvydas Avulis, kurio bendrovė naujiems klientams pradėjo siūlyti galimybę kelis metus bankui nemokėti palūkanų.
Pačios kainos šiemet taip pat stabilizavosi, tačiau lūkesčiai dėl reikšmingos korekcijos neišsipildė. Tik pavieniuose objektuose ar išparduodant likučius šiemet galima pamatyti „nuolaidas“ iki 5–10 proc., kai kurie vystytojai pasiūlo akcijų su nemokamais sandėliukais, parkavimo vietomis ar saulės elektrinėmis. Išaugus atlyginimams ir sąnaudoms, vystytojai neturi realių galimybių mažinti kainas, bet jos rinkai iš esmės yra priimtinos ir įperkamos, jei ne palūkanos.
„Statybų sektoriuje krizė ar kainų korekcijos nelabai galimos, nesimato tokių indikacijų ir sklypų rinkoje, darbo užmokestis toliau auga. Taigi galimybės sumažinti būsto kainą objektyviai nelabai matau“, – taip pat šį mėnesį žiniasklaidai sakė Sigita Survilaitė-Mekionienė, UAB „Darnu Group“ vadovė.
Tokia sąvoka kaip „sveikas“ ar „istorinis“ Euribor apskritai yra nedėkinga. Per beveik 25 euro egzistavimo metus Europos centrinis bankas (ECB) turėjo valdyti ir gaivinti 2000-ųjų pradžios (Dot-com) bumą ir recesiją, didžiąją 2007–2010 m. recesiją bei po jos sekusią, dešimtmetį trukusią vyriausybių skolų krizę, pripratinusią mus prie nulinių palūkanų. Todėl istoriniai duomenys net neleidžia prognozuoti, koks turėtų būti tvarus ir ilgalaikis Euribor. Tačiau rinkos ir pats centrinis bankas komunikuoja, kad dabartinės 4 proc. palūkanos visų pirma yra infliacijos suvaldymo priemonė. Niekas neabejoja, kad suvaldžius infliaciją, Euribor mažės, greičiausiai jau kitąmet, bet tikėtis sugrįžimo į nulinių palūkanų erą taip pat sunku. Šiuo metu logiškai ir tvariai atrodytų, pvz., 2 proc. palūkanos, atitinkančios ilgametį ECB infliacijos tikslą, bet kartu signalizuojančios, kad pinigai privalo turėti kainą.
Bet kuriuo atveju tai, kas šiandien vyksta būsto rinkoje, signalizuoja apie jos grįžimą į tvarų raidos kelią. Būsto pardavimai jau stabilizavosi ir mus nukelia nebent į 2018-ųjų pradžią, bet ne keliais dešimtmečiais atgal. Pastatyto būsto sandėlis yra stabilus, tvarus ir nebeužtvindomas nauja pasiūla, tačiau vystytojai yra gerai pasiruošę naujoms statybos vos ėmus ryškiau augti pardavimams. Nėra ir ko gero nebebus nei reikšmingos korekcijos, nei naujų kainų šuolių, nulemtų pasiūlos ir paklausos disbalanso. Visa tai – dėl subalansuoto sandėlio.
Galbūt tokia padėtis nuvils spekuliantus ir oportunistus, tačiau tvarus ir objektyviais skaičiais pagrįstas sektorius yra naudingiausias didžiajai daliai jo varomosios jėgos: pirkėjams bei investuotojams.
Martynas Stankevičius. Sveika NT rinkos normalizacija
Pastaraisiais mėnesiais garsiau girdimose kalbose apie „krizę“ Lietuvos būsto rinkoje dažnai pamirštamas nulinių palūkanų dešimtmetis, keletą paskutinių metų trukę amerikietiški kalneliai ir popandeminis perkaitimas. Todėl dabartinę padėtį tiksliau būtų laikyti normalizacija, atokvėpiu bei pasiruošimu žemesniam nei šiandien, bet teigiamam ir tvariam Euribor.
Augančių palūkanų ir lėtesnės ekonomikos fone būsto rinka stabilizavosi. „Inreal“ duomenimis, visus šiuos metus pirminėje Vilniaus rinkoje kas mėnesį stabiliai parduodama po maždaug 200 butų, o naujo būsto sandėlis tvirtai laikosi ties 4500 reikšme. Abu šie skaičiai atrodo liūdnai juos lyginant su, pvz., 2021 m. pavasariu, kai Vilniuje per mėnesį buvo parduota daugiau kaip 1000 butų iš vos 3000 siekusio sandėlio. Bet žvelgiant istoriškai, 4500 butų sandėlis sostinėje yra ilgametis vidurkis, o iki 300 naujų butų per mėnesį buvo parduodama tam tikrais 2017-2018 m. mėnesiais – sveikos ir augančios ekonomikos, bet nulinių palūkanų laikais.
Tikroji „krizė“ buvo būtent popandeminiais 2021-aisiais, kai dėl milžiniškos paklausos, 2020-aisiais įvykusios statybų pauzės ir pasikeitusių statybos leidimo išdavimo procedūrų vėl matėme paklausos nespėjančią vytis pasiūlą, pirkimus „iš brėžinių“, kompromisus kokybei ir kitus perkaitimo požymius. Tai nebuvo tvaru, todėl lyginti šiandienos statistiką su šiuo laikotarpiu yra neišmintinga.
Sveikstančios rinkos ženklas yra tai, kad didelė dalis oficialaus naujų butų sandėlio šiuo metu yra ne „statoma“, o jau pastatyta. Atitinkamai, rinkoje mažėja naujų statomų projektų. Tiesa, tai nereiškia, kad NT vystytojai sudėjo rankas: matome, kad kituose savo sklypuose jie aktyviai vykdo projektavimo darbus, „išsiiminėja“ leidimus būsimai statybai.
Taigi šiandienos rinka turi ką parduoti ir kartu yra pasiruošusi lanksčiai reaguoti į naują paklausos augimą, kuris bus neišvengiamas pradėjus mažinti Euribor. Ir kitaip nei po pandemijos, toks lankstumas leis išvengti nekontroliuojamo pasiūlos trūkumo bei naujo kainų šuolio.
Kalbant apie būsto kainas, stambieji vystytojai, tokie kaip „Hanner“, viešai teigia, kad didesnius pardavimus stabdo ne kainos, o aukštos palūkanos. Nors istoriškai Lietuvoje daugiau kaip pusė būstų perkama be paskolų, 4 proc. pasiekęs Euribor mažina galimybę apskritai pasiskolinti, stipriai augina mėnesines įmokas paskolas jau turintiems gyventojams, iš esmės sugriauna „investicinio būsto nuomai su paskola“ modelį ir akivaizdžiai vėsina visą rinką.
„Mūsų analizė rodo, kad pagrindinė priežastis, kodėl žmonės susilaiko nuo butų pirkimo – labai aukštos bankų palūkanos ir įmokos už paskolas“, – rugsėjį žiniasklaidai sakė „Hanner“ valdybos pirmininkas Arvydas Avulis, kurio bendrovė naujiems klientams pradėjo siūlyti galimybę kelis metus bankui nemokėti palūkanų.
Pačios kainos šiemet taip pat stabilizavosi, tačiau lūkesčiai dėl reikšmingos korekcijos neišsipildė. Tik pavieniuose objektuose ar išparduodant likučius šiemet galima pamatyti „nuolaidas“ iki 5–10 proc., kai kurie vystytojai pasiūlo akcijų su nemokamais sandėliukais, parkavimo vietomis ar saulės elektrinėmis. Išaugus atlyginimams ir sąnaudoms, vystytojai neturi realių galimybių mažinti kainas, bet jos rinkai iš esmės yra priimtinos ir įperkamos, jei ne palūkanos.
„Statybų sektoriuje krizė ar kainų korekcijos nelabai galimos, nesimato tokių indikacijų ir sklypų rinkoje, darbo užmokestis toliau auga. Taigi galimybės sumažinti būsto kainą objektyviai nelabai matau“, – taip pat šį mėnesį žiniasklaidai sakė Sigita Survilaitė-Mekionienė, UAB „Darnu Group“ vadovė.
Tokia sąvoka kaip „sveikas“ ar „istorinis“ Euribor apskritai yra nedėkinga. Per beveik 25 euro egzistavimo metus Europos centrinis bankas (ECB) turėjo valdyti ir gaivinti 2000-ųjų pradžios (Dot-com) bumą ir recesiją, didžiąją 2007–2010 m. recesiją bei po jos sekusią, dešimtmetį trukusią vyriausybių skolų krizę, pripratinusią mus prie nulinių palūkanų. Todėl istoriniai duomenys net neleidžia prognozuoti, koks turėtų būti tvarus ir ilgalaikis Euribor. Tačiau rinkos ir pats centrinis bankas komunikuoja, kad dabartinės 4 proc. palūkanos visų pirma yra infliacijos suvaldymo priemonė. Niekas neabejoja, kad suvaldžius infliaciją, Euribor mažės, greičiausiai jau kitąmet, bet tikėtis sugrįžimo į nulinių palūkanų erą taip pat sunku. Šiuo metu logiškai ir tvariai atrodytų, pvz., 2 proc. palūkanos, atitinkančios ilgametį ECB infliacijos tikslą, bet kartu signalizuojančios, kad pinigai privalo turėti kainą.
Bet kuriuo atveju tai, kas šiandien vyksta būsto rinkoje, signalizuoja apie jos grįžimą į tvarų raidos kelią. Būsto pardavimai jau stabilizavosi ir mus nukelia nebent į 2018-ųjų pradžią, bet ne keliais dešimtmečiais atgal. Pastatyto būsto sandėlis yra stabilus, tvarus ir nebeužtvindomas nauja pasiūla, tačiau vystytojai yra gerai pasiruošę naujoms statybos vos ėmus ryškiau augti pardavimams. Nėra ir ko gero nebebus nei reikšmingos korekcijos, nei naujų kainų šuolių, nulemtų pasiūlos ir paklausos disbalanso. Visa tai – dėl subalansuoto sandėlio.
Galbūt tokia padėtis nuvils spekuliantus ir oportunistus, tačiau tvarus ir objektyviais skaičiais pagrįstas sektorius yra naudingiausias didžiajai daliai jo varomosios jėgos: pirkėjams bei investuotojams.
Susijusios naujienos
Pasirengę pradėti
investuoti į NT?
PRADĖTI INVESTUOTI
UAB Trečia diena, valdanti platformą Röntgen, yra licencijuota sutelktinio finansavimo platforma. Platformos veiklą reglamentuoja ES Sutelktinio finansavimo reglamentas, o veiklos priežiūrą įstatymų numatyta tvarka vykdo Lietuvos bankas.