Pirmojo 2023 m. pusmečio tendencijų apžvalga
Nuosekliai slopstant infliacijai, sutelktinio finansavimo platformų siūlomos palūkanos šiemet toliau augo, tačiau “Röntgen” investuotojai šiemet daugiausiai dėmesio skyrė konservatyvesnės rizikos projektams ir portfelio diversifikacijai. Šias ir kitas pirmosios metų dalies tendencijas apžvelgia “Röntgen” ryšių su investuotojais vadovė Greta Zarembienė.
Lietuvoje šie metai kol kas išsiskiria nuo 18% iki 7% sumažėjusia metine infliacija - ji pastaraisiais mėnesiais jau tapo mažesnė už platformų siūlomą metinę grąžą. Nuo metų pradžios toliau augo indėlių palūkanos, šiuo metu pranokstančios 3% netgi didžiuosiuose bankuose. Kitose skolos rinkose palūkanos stipriai išaugo dar 2022 m. pavasarį, todėl šiemet fiksuojami jau nuosaikesni, bet vis dar teigiami jų pokyčiai. O bendrasis šalies ekonomikos ir būsto rinkos fonas išlieka gana neapibrėžtas: priklausomai nuo mėnesio, būsto sandorių skaičius tebėra 15-30% mažesnis nei pernai, tačiau antrąjį ketvirtį kiek netikėtai paskelbta apie teigiamus BVP pokyčius.
Kaip šiemet elgiasi investuotojai?
“Röntgen” platformoje investuoja tiek smulkieji investuotojai, tiek didelį kapitalą valdantys fiziniai asmenys bei profesionalai. Pirmąjį pusmetį per mūsų platformą investuotojai iš viso sutelkė 23 mln. Eur arba 118% daugiau nei pernai tuo pat metu.
Kalbant apie smulkiuosius investuotojus, jų pastaruoju metu pastebimai daugėja. Jie naudojasi išaugusių palūkanų galimybėmis, siekia užfiksuoti didesnę grąžą. Šių metų vidutinė grąža “Röntgen” platformoje siekia 9,15%, o pernai sudarė 8,46%.
Kalbant apie stambiuosius, jie turi kelias strategijas. Pastebime, kad tie žmonės, kurie į vieną projektą anksčiau investuodavo po 100 tūkst. Eur, aktyviau diversifikuoja: sumų nemažina, bet jas padalina investuodami į du projektus, pvz., po 50 tūkst Eur. O tie, kurie investuodavo nuo 300 tūkst. Eur, investicijas tęsia, bet riziką mažina investuodami į konservatyvesnius, jau įpusėjusius vystyti ar užbaigtus NT projektus.
Tiek stambesni, tiek smulksesni investuotojai ieško žemesnės rizikos projektų, kurie arba būtų jau įpusėję vystyti, arba užbaigti, arba jau būtų aiškiai pademonstravę savo komercinį potencialą išankstinių pardavimų rezultatais. Investuotojai pastaruoju metu itin vertina projektus, į kuriuos reikšmingai investuoja ir pats vystytojas. Tad didelė nuosavo kapitalo dalis projektuose šiandien yra didelis privalumas investuotojui. Visa tai rodo, kad investuotojai ieško daugiau papildomų riziką mažinančių veiksnių.
Anksčiau NT rinkoje paklausa stipriai viršijo pasiūlą, todėl būdavo sėkmingai parduodami ir žemesnės kokybės būsto projektai. Šiandien būsto sandėlis auga, pirkėjai darosi išrankesni ir atsargesni, todėl investuotojams yra svarbu suprasti siūlomų projektų komercinį potencialą. Nepaisant šių aplinkybių, investuotojai noriai investuoja į pernelyg “neužskolintus” objektus, t.y. turinčius didesnius vertės rezervus.
Jaučiame kiek didesnį investuotojų atsargumą finansuojant projektus su sklypais, kurie neturi statybos leidimo ir yra miesto pakraštyje. Tokie projektai sėkmingai sufinansuojami, tačiau investuotojai jiems skiria kiek mažesnes portfelio sumas nei įprastai. Vis dėlto sklypai net ir be SLD patraukliose, centrinėse miesto vietose platformoje sufinansuojami akimirksniu.
Šiemet “Röntgen” investuota vidutinė suma sudaro 18,229 tūkst. Eur, o pernai ji siekė 18,173 tūkst. Eur, t.y. per metus praktiškai nepasikeitė. Vidutinė investicija praktiškai nekito visų pirma dėl to, kad mūsų investuotojų bendruomenė yra labai lojali. Didelė dalis investuotojų tiesiog toliau platformoje investuoja projektų investicinio termino pabaigoje sugrįžtančias lėšas. Nauji investuotojai iš pradžių platformą išbando, o sėkmingai įgyvendinus projektą ir grįžus lėšoms jie yra linkę didinti investicijas. Taip pat, aktyvūs “Röntgen” investuotojai dažnai yra linkę dalyvauti daugelyje mūsų skelbiamų projektų ir investuoja jei ne į kiekvieną, tai kone į kas antrą paskelbtą galimybę.
Tikrai nepastebime, kad daugiau dėmesio mūsų platformoje sulauktų didžiausias palūkanas siūlantys pojektai. Mūsų investuotojų bendruomenės tikslas pirmiausia yra išsaugoti turimą kapitalą ir uždirbti nuosaikų vertės prieaugį, o didelė grąža tikrai nėra pagrindinis pasirinkimo faktorius. Apskritai “Röntgen” rinkoje išsiskiria konservatyvesnėmis palūkanomis, tačiau atitinkamai išsiskiriame ir 0 vėluojančių paskolų. Akivaizdu, kad grąža yra visuomet susijusi su rizika.
Kokios dabartinės rizikos?
Matome, kad visoje rinkoje šiemet padaugėjo vėluojančių paskolų. Daugeliu atvejų tokias situacijas lėmė anksčiau pernelyg oportunistiškai “užskolinti” projektai, nebeturintys nuosavų pinigų srautų (pvz., iš pardavimų) ir vertės rezervo papildomam finansavimui gauti.
Savo veikloje labiausiai stengiamės išvengti vėlavimų ir džiaugiamės, kad mums tai pavyksta. Tačiau kartu suprantame, kad praeities rezultatai automatiškai negarantuoja analogiškos ateities.
Nuo veiklos pradžios esame pasirinkę konservatyvesnę veiklos strategiją ir itin griežtai atliekame projektų atranką bei jų vertinimą. Atidžiai gilinamės į tokius faktorius kaip vystytojo patirtis, projekto vieta, finansiniai rodikliai, verslo planas, rinkos tendencijos ir kt. Papildomai vertiname projekto pelningumo, likvidumo, statybų sąnaudų padidėjimo, atsiperkamumo, pinigų srautų jautrumo ir kitas rizikas, atliekame "stress testus".
Nuo praėjusių metų dar daugiau dėmesio skiriame turto vertės ir paskolos dydžio santykiui. Paprastai kalbant, nenorime per daug "užskolinti" turto, kad turėtume kuo solidesnį vertės rezervą, jei prireiktų vykdyti išieškojimą. Pakankamas vertės rezervas leistų realizuoti turtą sėkmingai net ir su reikšminga nuolaida santūrioje rinkoje. Kita vertus, nuoširdžiai tikime, kad išieškojimas nėra mūsų verslas, o įkeistas turtas turėtų veikti daugiau kaip atgrasymo priemonė. Mūsų prioritetas yra laiku grįžtančios investicijos.
Pastaruoju metu tik dar atidžiau vertiname ir valdome skolinamų lėšų panaudojimo paskirtį, pavyzdžiui, NT vystymo objektuose kai kuriais atvejais lėšas išmokame tik pagal atliktų darbų aktus, o kartais juos iškart vedame tiesiogiai rangovui. Vadinasi, vystytojas neturi galimybės jų panaudoti ne pagal paskirtį - taip apsaugome investuotoją ir garantuojame, kad turto, į kurį investuojama, vertė yra didinama. Vis dėlto, jei vystytojas neužaktuoja darbų reikšmingoms sumoms, platformoje skelbiami paskolų etapai gali būti kiek mažesni, tad deja, bet ne visi norintys investuoti suspėja.
Mūsų platformos strategija niekada nebuvo finansuoti oportunistiškus ar itin rizikingus projektus. Priešingai - visada stengiamės pritraukti ir investuotojams pasiūlyti tik patyrusių vystytojų investicines galimybes. Svarbu suprasti, kad tokie vystytojai turi daug alternatyvų, kur skolintis. Atitinkamai, jie nesiskolina itin brangiai, bet ir investuotojai neprisiima didesnės rizikos. Tiesa, net ir patyrusių vystytojų projektuose investuotojai kartais gali tikėtis didesnės grąžos, jei projektas yra pačioje pradinėje vystymo stadijoje arba jam per trumpą laiką reikalingas didesnis lėšų kiekis.
Ko tikėtis ateityje?
Kalbant apie visą rinką ir bendrąjį foną, iki metų pabaigos nesitikime ryškesnių pokyčių, susijusių su investicine grąža - nei palūkanų augimo, nei juolab jų mažėjimo. Bendrąją finansų rinkos palūkanų kryptį diktuos ekonominės tendencijos ir centrinių bankų veiksmai.
Toliau augant sutelktinio finansavimo rinkos reputacijai ir didėjant konkurencingumui lyginant su tradicinėms kredito įstaigoms, investuotojams tikrai daugės investicinių galimybių. Platformose sparčiai auga vystytojų ir projektų, kuriems reikalingas finansavimas, pasiūla. Tad investuotojai turės daugiau pasirinkimo galimybių, tačiau labai skatintume nepasiduoti vien tik didesnės grąžos paieškoms ir projektus rinktis atsakingai.
Kalbant apie “Röntgen” strategiją ir planus, planuojame ir prognozuojame kelias kryptis:
- Ir toliau orientuosimės į žemėsnės rizikos, labiau išbaigtus, likvidesnius NT projektus didžiuosiuose Lietuvos miestuose. Tad nei šiemet, nei artimoje ateityje neplanuojame skirti dėmesio aukštesnės rizikos projektams.
- Kurį laiką siekiame plėsti investicinių produktų pasiūlą platformoje. Jau anksčiau esame siūlę investuoti į atsinaujinančios energetikos ir aviacijos sektorių projektus. Daugiau tokių didelės apimties projektų ketiname paskelbti dar šių metų rudenį. Nors juose taip pat įkeičiamas likvidus ir vertingas turtas, dėl savo specifikos tokiuose projektuose bus galima tikėtis nežymiai didesnių palūkanų.
- Siekdami atliepti investuotojų poreikį žemesnei rizikai, stengiamės pasiūlyti kaip galima labiau diversifikuotas investicijas. Vienas iš pastaruoju metu pasiteisinusių būdų – to paties vystytojo paskolas formuoti krepšelio pagrindu, kad turėtumėme skirtingo likvidumo, baigtumo NT objektus. Tad pasinaudojant tokia viena investicine galimybe investuotojai iškart gali diversifikuoti investiciją per 4-5 projektus.
Pirmojo 2023 m. pusmečio tendencijų apžvalga
Nuosekliai slopstant infliacijai, sutelktinio finansavimo platformų siūlomos palūkanos šiemet toliau augo, tačiau “Röntgen” investuotojai šiemet daugiausiai dėmesio skyrė konservatyvesnės rizikos projektams ir portfelio diversifikacijai. Šias ir kitas pirmosios metų dalies tendencijas apžvelgia “Röntgen” ryšių su investuotojais vadovė Greta Zarembienė.
Lietuvoje šie metai kol kas išsiskiria nuo 18% iki 7% sumažėjusia metine infliacija - ji pastaraisiais mėnesiais jau tapo mažesnė už platformų siūlomą metinę grąžą. Nuo metų pradžios toliau augo indėlių palūkanos, šiuo metu pranokstančios 3% netgi didžiuosiuose bankuose. Kitose skolos rinkose palūkanos stipriai išaugo dar 2022 m. pavasarį, todėl šiemet fiksuojami jau nuosaikesni, bet vis dar teigiami jų pokyčiai. O bendrasis šalies ekonomikos ir būsto rinkos fonas išlieka gana neapibrėžtas: priklausomai nuo mėnesio, būsto sandorių skaičius tebėra 15-30% mažesnis nei pernai, tačiau antrąjį ketvirtį kiek netikėtai paskelbta apie teigiamus BVP pokyčius.
Kaip šiemet elgiasi investuotojai?
“Röntgen” platformoje investuoja tiek smulkieji investuotojai, tiek didelį kapitalą valdantys fiziniai asmenys bei profesionalai. Pirmąjį pusmetį per mūsų platformą investuotojai iš viso sutelkė 23 mln. Eur arba 118% daugiau nei pernai tuo pat metu.
Kalbant apie smulkiuosius investuotojus, jų pastaruoju metu pastebimai daugėja. Jie naudojasi išaugusių palūkanų galimybėmis, siekia užfiksuoti didesnę grąžą. Šių metų vidutinė grąža “Röntgen” platformoje siekia 9,15%, o pernai sudarė 8,46%.
Kalbant apie stambiuosius, jie turi kelias strategijas. Pastebime, kad tie žmonės, kurie į vieną projektą anksčiau investuodavo po 100 tūkst. Eur, aktyviau diversifikuoja: sumų nemažina, bet jas padalina investuodami į du projektus, pvz., po 50 tūkst Eur. O tie, kurie investuodavo nuo 300 tūkst. Eur, investicijas tęsia, bet riziką mažina investuodami į konservatyvesnius, jau įpusėjusius vystyti ar užbaigtus NT projektus.
Tiek stambesni, tiek smulksesni investuotojai ieško žemesnės rizikos projektų, kurie arba būtų jau įpusėję vystyti, arba užbaigti, arba jau būtų aiškiai pademonstravę savo komercinį potencialą išankstinių pardavimų rezultatais. Investuotojai pastaruoju metu itin vertina projektus, į kuriuos reikšmingai investuoja ir pats vystytojas. Tad didelė nuosavo kapitalo dalis projektuose šiandien yra didelis privalumas investuotojui. Visa tai rodo, kad investuotojai ieško daugiau papildomų riziką mažinančių veiksnių.
Anksčiau NT rinkoje paklausa stipriai viršijo pasiūlą, todėl būdavo sėkmingai parduodami ir žemesnės kokybės būsto projektai. Šiandien būsto sandėlis auga, pirkėjai darosi išrankesni ir atsargesni, todėl investuotojams yra svarbu suprasti siūlomų projektų komercinį potencialą. Nepaisant šių aplinkybių, investuotojai noriai investuoja į pernelyg “neužskolintus” objektus, t.y. turinčius didesnius vertės rezervus.
Jaučiame kiek didesnį investuotojų atsargumą finansuojant projektus su sklypais, kurie neturi statybos leidimo ir yra miesto pakraštyje. Tokie projektai sėkmingai sufinansuojami, tačiau investuotojai jiems skiria kiek mažesnes portfelio sumas nei įprastai. Vis dėlto sklypai net ir be SLD patraukliose, centrinėse miesto vietose platformoje sufinansuojami akimirksniu.
Šiemet “Röntgen” investuota vidutinė suma sudaro 18,229 tūkst. Eur, o pernai ji siekė 18,173 tūkst. Eur, t.y. per metus praktiškai nepasikeitė. Vidutinė investicija praktiškai nekito visų pirma dėl to, kad mūsų investuotojų bendruomenė yra labai lojali. Didelė dalis investuotojų tiesiog toliau platformoje investuoja projektų investicinio termino pabaigoje sugrįžtančias lėšas. Nauji investuotojai iš pradžių platformą išbando, o sėkmingai įgyvendinus projektą ir grįžus lėšoms jie yra linkę didinti investicijas. Taip pat, aktyvūs “Röntgen” investuotojai dažnai yra linkę dalyvauti daugelyje mūsų skelbiamų projektų ir investuoja jei ne į kiekvieną, tai kone į kas antrą paskelbtą galimybę.
Tikrai nepastebime, kad daugiau dėmesio mūsų platformoje sulauktų didžiausias palūkanas siūlantys pojektai. Mūsų investuotojų bendruomenės tikslas pirmiausia yra išsaugoti turimą kapitalą ir uždirbti nuosaikų vertės prieaugį, o didelė grąža tikrai nėra pagrindinis pasirinkimo faktorius. Apskritai “Röntgen” rinkoje išsiskiria konservatyvesnėmis palūkanomis, tačiau atitinkamai išsiskiriame ir 0 vėluojančių paskolų. Akivaizdu, kad grąža yra visuomet susijusi su rizika.
Kokios dabartinės rizikos?
Matome, kad visoje rinkoje šiemet padaugėjo vėluojančių paskolų. Daugeliu atvejų tokias situacijas lėmė anksčiau pernelyg oportunistiškai “užskolinti” projektai, nebeturintys nuosavų pinigų srautų (pvz., iš pardavimų) ir vertės rezervo papildomam finansavimui gauti.
Savo veikloje labiausiai stengiamės išvengti vėlavimų ir džiaugiamės, kad mums tai pavyksta. Tačiau kartu suprantame, kad praeities rezultatai automatiškai negarantuoja analogiškos ateities.
Nuo veiklos pradžios esame pasirinkę konservatyvesnę veiklos strategiją ir itin griežtai atliekame projektų atranką bei jų vertinimą. Atidžiai gilinamės į tokius faktorius kaip vystytojo patirtis, projekto vieta, finansiniai rodikliai, verslo planas, rinkos tendencijos ir kt. Papildomai vertiname projekto pelningumo, likvidumo, statybų sąnaudų padidėjimo, atsiperkamumo, pinigų srautų jautrumo ir kitas rizikas, atliekame "stress testus".
Nuo praėjusių metų dar daugiau dėmesio skiriame turto vertės ir paskolos dydžio santykiui. Paprastai kalbant, nenorime per daug "užskolinti" turto, kad turėtume kuo solidesnį vertės rezervą, jei prireiktų vykdyti išieškojimą. Pakankamas vertės rezervas leistų realizuoti turtą sėkmingai net ir su reikšminga nuolaida santūrioje rinkoje. Kita vertus, nuoširdžiai tikime, kad išieškojimas nėra mūsų verslas, o įkeistas turtas turėtų veikti daugiau kaip atgrasymo priemonė. Mūsų prioritetas yra laiku grįžtančios investicijos.
Pastaruoju metu tik dar atidžiau vertiname ir valdome skolinamų lėšų panaudojimo paskirtį, pavyzdžiui, NT vystymo objektuose kai kuriais atvejais lėšas išmokame tik pagal atliktų darbų aktus, o kartais juos iškart vedame tiesiogiai rangovui. Vadinasi, vystytojas neturi galimybės jų panaudoti ne pagal paskirtį - taip apsaugome investuotoją ir garantuojame, kad turto, į kurį investuojama, vertė yra didinama. Vis dėlto, jei vystytojas neužaktuoja darbų reikšmingoms sumoms, platformoje skelbiami paskolų etapai gali būti kiek mažesni, tad deja, bet ne visi norintys investuoti suspėja.
Mūsų platformos strategija niekada nebuvo finansuoti oportunistiškus ar itin rizikingus projektus. Priešingai - visada stengiamės pritraukti ir investuotojams pasiūlyti tik patyrusių vystytojų investicines galimybes. Svarbu suprasti, kad tokie vystytojai turi daug alternatyvų, kur skolintis. Atitinkamai, jie nesiskolina itin brangiai, bet ir investuotojai neprisiima didesnės rizikos. Tiesa, net ir patyrusių vystytojų projektuose investuotojai kartais gali tikėtis didesnės grąžos, jei projektas yra pačioje pradinėje vystymo stadijoje arba jam per trumpą laiką reikalingas didesnis lėšų kiekis.
Ko tikėtis ateityje?
Kalbant apie visą rinką ir bendrąjį foną, iki metų pabaigos nesitikime ryškesnių pokyčių, susijusių su investicine grąža - nei palūkanų augimo, nei juolab jų mažėjimo. Bendrąją finansų rinkos palūkanų kryptį diktuos ekonominės tendencijos ir centrinių bankų veiksmai.
Toliau augant sutelktinio finansavimo rinkos reputacijai ir didėjant konkurencingumui lyginant su tradicinėms kredito įstaigoms, investuotojams tikrai daugės investicinių galimybių. Platformose sparčiai auga vystytojų ir projektų, kuriems reikalingas finansavimas, pasiūla. Tad investuotojai turės daugiau pasirinkimo galimybių, tačiau labai skatintume nepasiduoti vien tik didesnės grąžos paieškoms ir projektus rinktis atsakingai.
Kalbant apie “Röntgen” strategiją ir planus, planuojame ir prognozuojame kelias kryptis:
- Ir toliau orientuosimės į žemėsnės rizikos, labiau išbaigtus, likvidesnius NT projektus didžiuosiuose Lietuvos miestuose. Tad nei šiemet, nei artimoje ateityje neplanuojame skirti dėmesio aukštesnės rizikos projektams.
- Kurį laiką siekiame plėsti investicinių produktų pasiūlą platformoje. Jau anksčiau esame siūlę investuoti į atsinaujinančios energetikos ir aviacijos sektorių projektus. Daugiau tokių didelės apimties projektų ketiname paskelbti dar šių metų rudenį. Nors juose taip pat įkeičiamas likvidus ir vertingas turtas, dėl savo specifikos tokiuose projektuose bus galima tikėtis nežymiai didesnių palūkanų.
- Siekdami atliepti investuotojų poreikį žemesnei rizikai, stengiamės pasiūlyti kaip galima labiau diversifikuotas investicijas. Vienas iš pastaruoju metu pasiteisinusių būdų – to paties vystytojo paskolas formuoti krepšelio pagrindu, kad turėtumėme skirtingo likvidumo, baigtumo NT objektus. Tad pasinaudojant tokia viena investicine galimybe investuotojai iškart gali diversifikuoti investiciją per 4-5 projektus.
Susijusios naujienos
Pasirengę pradėti
investuoti į NT?
PRADĖTI INVESTUOTI
UAB Trečia diena, valdanti platformą Röntgen, yra licencijuota sutelktinio finansavimo platforma. Platformos veiklą reglamentuoja ES Sutelktinio finansavimo reglamentas, o veiklos priežiūrą įstatymų numatyta tvarka vykdo Lietuvos bankas.