Lyginame investicijas: būstas nuomai ar sutelktinio NT finansavimo platforma
Tiek investicijos į būstą nuomai, tiek per sutelktinio NT finansavimo platformą turi savo privalumų ir trūkumų. Priimant sprendimą dėl investicijos svarbiausia vadovautis ne emocijomis ar visuomenėje susiformavusiais įpročiais, o argumentais.
Investicijų į būsto nuomai grąžą lemia nuomos pajamų dydis ir pačio būsto vertės kitimas. „Inreal“ duomenimis, investicijų į būsto nuomai grąža, skaičiuojant be pačio turto vertės pokyčio, 2023 m. pirmąjį ketvirtį siekė 4.0–6,5%.
„Būsto nuomos rinka pastaruoju metu patyrė didelių pokyčių – pabėgėlių srautas didino būsto nuomos kainas iki 2022 m. liepos. Vėliau, belaukiant brangaus šildymo sezono ir pabėgėlių srautui patraukus namo bei atsiradus didesnei nuomos pasiūlai, nuomos kainos kiek nukrito, tačiau jos vis tiek išliko didesnės nei prieš karą,“ – dabartinę padėtį rinkoje komentuoja Tomas Sovijus Kvainickas „Inreal“ grupės investicijų ir analizės vadovas. Anot T. S. Kvainicko, šiuo metu nuomos rinką kaitina kitas faktorius – dalis gyventojų, kurie atvyksta į mūsų didžiuosius miestus, dėl padidėjusių palūkanų bei išaugusių būsto kainų negali įsigyti būsto už paskolą, o dalis galinčių tai padaryti mano, kad jų poreikiai per artimiausius kelis metus gali keistis, todėl įsigyti nuosavo būsto neskuba. Visi jie papildo būsto nuomininkų gretas, o grąža iš būsto nuomos išlieka pakankamai aukšta net ir pakilus pačioms būsto kainoms.
Istorinės grąžos
„INVL Asset Management“ skaičiuojamo investicijų indekso duomenimis, investicija į būsto nuomą Lietuvoje nuo 1996 m. iki 2022 m. atnešė didžiausią grąžą iš visų galimų investicijų (metinė grąža su būsto vertės padidėjimo pajamomis siekia 11–14%, o vidutinė metinė infliacija – apie 3%). Tačiau T. S. Kvainickas pažymi, jog nereikėtų tikėtis, jog būsto vertė ir toliau kasmet augs 5–10% sparčiau už infliaciją. Per pastaruosius kelis dešimtmečius Lietuva įstojo į Europos Sąjungą, prisijungė prie euro zonos, sparčiau nei Vakarų šalyse augo darbo užmokestis. Tačiau dabar pragyvenimo lygis šalyje jau pasiekė ES vidurkį, todėl, tikėtina, toliau ekonomika augs lėčiau.
„Vertinant savo investicijų į būsto nuomą projektą, saugiausia būtų daryti prielaidą, kad jo vertės augimas yra lygus infliacijai“, – pataria „Inreal“ grupės investicijų ir analizės vadovas. Ilgalaikes būsto kainų tendencijas lemia ir demografijos pokyčiai. Valstybinės ligonių kasos duomenimis 2023 m. kovo mėn. Vilniaus miesto sveikatos įstaigose buvo registruota 671.080 gyventojų arba 59.189 daugiau nei prieš dešimt metų. Vien nuo 2022 m. gyventojų skaičius Vilniuje išaugo 20.672. Gyventojų prieaugio tendenciją pastaruosius dvejus-trejus metus stebima ir Kaune, o Klaipėdoje gyventojų skaičius pradėjo augti praėjusių metų pabaigoje.
Svarbu, kaip keisis vietovė
T. S. Kvainickas atkreipia dėmesį, kad būsto kainų augimui gali turėti įtakos reikalavimas nuo 2021 m. statyti tik A++ energinės klasės namus, infrastruktūros mokestis, kompensacija už plėtrą valstybinėje žemėje. Šie reikalavimai taikomi naujiems projektams, o senesnių projektų, kuriems jie nėra taikomi, atsargos senka. Tai statybas daro brangesnes. Dar vienas veiksnys, kuris gali turėti įtakos konkretaus būsto kainai, yra teritorijų transformacija.
„Jeigu pavyksta teisingai įžvelgti tendenciją, galima tikėtis papildomo kainų augimo. Taip, pavyzdžiui, buvo su tokiomis teritorijomis Vilniuje kaip Šnipiškės, Senamiestis, Užupis, Naujamiestis“, – vardina T. S. Kvainickas. Apsirikus su lokacijomis, galima daug prarasti. Dalis teritorijų Lietuvoje po 2008 m. krizės neteko daug gyventojų, todėl jose būsto rinka buvo vangi. Sunkiai po 2008 m. ji atsigavo ir Lietuvos pajūryje.
„Artimiausiu metu didelių būsto kainų pokyčių nesitikime – palankiai jas veikia demografinės tendencijos, o neigiamai – kylančios palūkanos ir tikėtinas ekonomikos nuosmukis“, – komentuoja „Inreal“ grupės investicijų ir analizės vadovas. EURIBOR išaugus nuo 0 iki 3,6%, 100.000 Eur paskolos mėnesio įmoka padidėjo 200 Eur. Kartu su banko marža, kuri siekia 1,8–2,2%, vien tik palūkanoms dabar gali tekti 460 Eur.
Du investuotojų tipai
Giedrius Kražauskas, daugiau kaip 25 m. NT vystymo patirtį turinčio „Rinvest” plėtros vadovas, pažymi, jog dažniausiai pirmieji į naują NT projektą įžengia investuotojai, nes jie turi mažiau baimių įsigyti nekilnojamąjį turtą iš brėžinių. Tokiu būdu jie užsitikrina geresnes kainas bei platesnį būsto asortimentą. Dabar „Rinvest” Vilniuje vystomas projektas „B Kvadratu“ nebuvo išimtis. Vos pasirodžius projektui, didžioji dalis pirmųjų pirkėjų buvo investuoti į NT norintys fiziniai ir juridiniai asmenys.
„Mūsų patirtis rodo, kad investicijai ir savo poreikiams įsigyjamo turto santykis yra maždaug 30% ir 70%“, – patirtimi dalinasi G. Kražauskas. Anot plėtros vadovo, investicijai perkančius butus asmenis galima išskirti į du tipus. Pirmasis perka būtą ir jį išnuomoją, o antrasis – perką būstą, jį įrengia ir parduoda.
„Pakilus būsto kainoms bei ypač dėl pablogėjusių kreditavimo sąlygų šiuo metu pastebime ženklų abiejų tipų investuotojų sumažėjimą“, – teigia „Rinvest” plėtros vadovas. Anot jo, investuotojams patraukliausi yra nedidelės kvadratūros maksimaliai funkcionalūs butai. G. Kražauskas svarsto, kad būsto nuomos kainų teigiamam pokyčiui įtakos gali turėti didėjančios statybos išlaidos.
„Visų rinkos dalyvių maržos sumažėjo, kaštai stipriai išaugo, projektavimo terminai išsitempė, pailgėjo dokumentų derinimas valstybės institucijose, tad vystytojui prisideda nemažai papildomų galutinę kainą auginančių kaštų eilučių“, – vardina G. Kražauskas. Kita vertus, būsto nuomos kainas gali koreguoti ir ženkliai padidėjusi pasiūla.
„Laukiame iš bankų Lietuvoje tokių pasiūlymų, kaip jau yra Latvijoje ir Estijoje – 0% banko marža artimiausiems keliems metams. Medicinos bankas jau teikia panašias sąlygas – vieneriems metams palieka tik EURIBOR“, mintimis dalinasi „Rinvest” plėtros vadovas.
Kartais lemia emocijos
Greta Zarembienė, sutelktinio NT finansavimo platformos „Röntgen” ryšių su investuotojais vadovė, pažymi, jog kai kuriems investuotojams didžiausias investicijų į būstą nuomai privalumas yra pats fizinis turtas.
„Daliai žmonių nuosavybės turėjimas sukuria emocinį, psichologinį komfortą ir gali nusverti bet kokius skaičiavimus. – pažymi G. Zarembienė. – Per paskutinius kelis dešimtmečius daugeliu atvejų nekilnojamasis turtas augino vertę, todėl NT kaip investiciją perkantys žmonės mano, kad NT nuolat brangs greta generuojamų nuomos pajamų. Tokie lūkesčiai gali ir pasiteisinti, tačiau realus rezultatas priklauso nuo laikotarpio, bendro rinkos fono, lokacijos.“ Lietuvos istorijoje buvo atvejų (2007–2008 m.), kai piko metu pirktas turtas dar kone dešimtmetį negrįžo prie pradinės kainos.
Investuojant į NT per platformą būsto savininku netampama. Platformos investuotojų naudai įkeičiamas už bendrą sutelktą paskolą 30–40% didesnės vertės NT. Investuotojai visada gauna fiksuotą grąžą ir nepretenduoja į vystytojo pelną. Įsigijus būstą įmanoma uždirbti iš reikšmingo vertės pokyčio, tačiau šiandien, anot G. Zarembienės, investicijos į būsto nuomą privalumai yra išblėsę, nes pakilus EURIBOR ir skolinimosi platformose palūkanoms padidėjus iki 7–10%, jos jau pralenkė grąžą iš būsto nuomos. Be to, savarankiška būsto nuoma reikalauja daug laiko ir lėšų, o pati investicija į būsto nuomą yra labai nelikvidi.
Palūkanas galima reinvestuoti
Investavęs per platformą asmuo gali nebesirūpinti paskolos administravimu: jam pagal mokėjimų grafiką kas ketvirtį bus pervedamos palūkanos. Jeigu asmuo ketina savarankiškai investuoti į būsto nuomą, jam reikės surasti būstą, pasirūpinti finansavimu, jį įrengti, ieškoti klientų, susitaikyti su tuo, jog kartais būstas stovės neišnuomotas, jį remontuoti, rinkti įmokas.
Įdarbinus pinigus per platformą, šios investicijos administravimas yra minimalus, nes viskuo rūpinasi platformos operatorius. Be to, platformose investuoti pinigai dirbs viso investicinio termino metu, o gautas palūkanas galima reinvestuoti. Visą informaciją apie investuotojų per metus uždirbtą grąžą platforma pateikia VMI – investuotojui tereikia ją patvirtinti vienu mygtuko paspaudimu. Palūkanų grąža iki 500 Eur per metus nėra apmokestinama, o investuojant ir sutuoktinio ar partnerio vardu neapmokestinama suma per metus siekia 1.000 Eur. Nuomos pajamos apmokestinamos 15% tarifu nuo pirmojo euro arba reikia pirkti verslo liudijimą ir nuomos pajamas reikia suskaičiuoti bei deklaruoti pačiam.
Investicija nuo 100 Eur
„Perkant būstą be paskolos, reikia turėti reikšminga investicijos suma – didmiesčiuose neretai ji siekia ne mažiau 100.000 Eur. Per platformas galima investuoti vos nuo 100 Eur“, – sąlygas lygina G. Zarembienė. Perkant būstą su paskola, reikia įvertinti EURIBOR kitimo riziką, o investuojant per platformą šiandien dėl pakilusio EURIBOR itin palankus metas užsifiksuoti didesnę investicinę grąžą. Investicijos trukmė per sutelktinio finansavimo platformas dažniausiai siekia 6–18 mėn. Paprastai kas ketvirtį išmokamos palūkanos, o paskolos suma grąžinama termino pabaigoje. Todėl beveik kasmet galima iš naujo spręsti, ką toliau daryti su lėšomis – investuoti toliau į naujus projektus ar pasilikti sau.
Dirba komanda
„Röntgen” komandoje dirba NT, finansų, teisės ir kitų sričių profesionalai, kurie atidžiai analizuoja kiekvieną investuotojams siūlomą projektą, aktyviai bendrauja su vystytoju tiek prieš finansavimą, tiek viso investicinio projekto metu. Perkant būstą nuomai savo jėgomis, reikia turėti žinių apie NT rinką, būsto projektavimą, dizainerio gyslelę, statybas, lokacijas, turėti gerus ryšius su tiekėjais. Jeigu šių žinių ir savybių nėra, tikėtina, kad būsima grąža iš investicijos bus mažesnė ir reikės mokytis iš savo klaidų.
Lyginame investicijas: būstas nuomai ar sutelktinio NT finansavimo platforma
Tiek investicijos į būstą nuomai, tiek per sutelktinio NT finansavimo platformą turi savo privalumų ir trūkumų. Priimant sprendimą dėl investicijos svarbiausia vadovautis ne emocijomis ar visuomenėje susiformavusiais įpročiais, o argumentais.
Investicijų į būsto nuomai grąžą lemia nuomos pajamų dydis ir pačio būsto vertės kitimas. „Inreal“ duomenimis, investicijų į būsto nuomai grąža, skaičiuojant be pačio turto vertės pokyčio, 2023 m. pirmąjį ketvirtį siekė 4.0–6,5%.
„Būsto nuomos rinka pastaruoju metu patyrė didelių pokyčių – pabėgėlių srautas didino būsto nuomos kainas iki 2022 m. liepos. Vėliau, belaukiant brangaus šildymo sezono ir pabėgėlių srautui patraukus namo bei atsiradus didesnei nuomos pasiūlai, nuomos kainos kiek nukrito, tačiau jos vis tiek išliko didesnės nei prieš karą,“ – dabartinę padėtį rinkoje komentuoja Tomas Sovijus Kvainickas „Inreal“ grupės investicijų ir analizės vadovas. Anot T. S. Kvainicko, šiuo metu nuomos rinką kaitina kitas faktorius – dalis gyventojų, kurie atvyksta į mūsų didžiuosius miestus, dėl padidėjusių palūkanų bei išaugusių būsto kainų negali įsigyti būsto už paskolą, o dalis galinčių tai padaryti mano, kad jų poreikiai per artimiausius kelis metus gali keistis, todėl įsigyti nuosavo būsto neskuba. Visi jie papildo būsto nuomininkų gretas, o grąža iš būsto nuomos išlieka pakankamai aukšta net ir pakilus pačioms būsto kainoms.
Istorinės grąžos
„INVL Asset Management“ skaičiuojamo investicijų indekso duomenimis, investicija į būsto nuomą Lietuvoje nuo 1996 m. iki 2022 m. atnešė didžiausią grąžą iš visų galimų investicijų (metinė grąža su būsto vertės padidėjimo pajamomis siekia 11–14%, o vidutinė metinė infliacija – apie 3%). Tačiau T. S. Kvainickas pažymi, jog nereikėtų tikėtis, jog būsto vertė ir toliau kasmet augs 5–10% sparčiau už infliaciją. Per pastaruosius kelis dešimtmečius Lietuva įstojo į Europos Sąjungą, prisijungė prie euro zonos, sparčiau nei Vakarų šalyse augo darbo užmokestis. Tačiau dabar pragyvenimo lygis šalyje jau pasiekė ES vidurkį, todėl, tikėtina, toliau ekonomika augs lėčiau.
„Vertinant savo investicijų į būsto nuomą projektą, saugiausia būtų daryti prielaidą, kad jo vertės augimas yra lygus infliacijai“, – pataria „Inreal“ grupės investicijų ir analizės vadovas. Ilgalaikes būsto kainų tendencijas lemia ir demografijos pokyčiai. Valstybinės ligonių kasos duomenimis 2023 m. kovo mėn. Vilniaus miesto sveikatos įstaigose buvo registruota 671.080 gyventojų arba 59.189 daugiau nei prieš dešimt metų. Vien nuo 2022 m. gyventojų skaičius Vilniuje išaugo 20.672. Gyventojų prieaugio tendenciją pastaruosius dvejus-trejus metus stebima ir Kaune, o Klaipėdoje gyventojų skaičius pradėjo augti praėjusių metų pabaigoje.
Svarbu, kaip keisis vietovė
T. S. Kvainickas atkreipia dėmesį, kad būsto kainų augimui gali turėti įtakos reikalavimas nuo 2021 m. statyti tik A++ energinės klasės namus, infrastruktūros mokestis, kompensacija už plėtrą valstybinėje žemėje. Šie reikalavimai taikomi naujiems projektams, o senesnių projektų, kuriems jie nėra taikomi, atsargos senka. Tai statybas daro brangesnes. Dar vienas veiksnys, kuris gali turėti įtakos konkretaus būsto kainai, yra teritorijų transformacija.
„Jeigu pavyksta teisingai įžvelgti tendenciją, galima tikėtis papildomo kainų augimo. Taip, pavyzdžiui, buvo su tokiomis teritorijomis Vilniuje kaip Šnipiškės, Senamiestis, Užupis, Naujamiestis“, – vardina T. S. Kvainickas. Apsirikus su lokacijomis, galima daug prarasti. Dalis teritorijų Lietuvoje po 2008 m. krizės neteko daug gyventojų, todėl jose būsto rinka buvo vangi. Sunkiai po 2008 m. ji atsigavo ir Lietuvos pajūryje.
„Artimiausiu metu didelių būsto kainų pokyčių nesitikime – palankiai jas veikia demografinės tendencijos, o neigiamai – kylančios palūkanos ir tikėtinas ekonomikos nuosmukis“, – komentuoja „Inreal“ grupės investicijų ir analizės vadovas. EURIBOR išaugus nuo 0 iki 3,6%, 100.000 Eur paskolos mėnesio įmoka padidėjo 200 Eur. Kartu su banko marža, kuri siekia 1,8–2,2%, vien tik palūkanoms dabar gali tekti 460 Eur.
Du investuotojų tipai
Giedrius Kražauskas, daugiau kaip 25 m. NT vystymo patirtį turinčio „Rinvest” plėtros vadovas, pažymi, jog dažniausiai pirmieji į naują NT projektą įžengia investuotojai, nes jie turi mažiau baimių įsigyti nekilnojamąjį turtą iš brėžinių. Tokiu būdu jie užsitikrina geresnes kainas bei platesnį būsto asortimentą. Dabar „Rinvest” Vilniuje vystomas projektas „B Kvadratu“ nebuvo išimtis. Vos pasirodžius projektui, didžioji dalis pirmųjų pirkėjų buvo investuoti į NT norintys fiziniai ir juridiniai asmenys.
„Mūsų patirtis rodo, kad investicijai ir savo poreikiams įsigyjamo turto santykis yra maždaug 30% ir 70%“, – patirtimi dalinasi G. Kražauskas. Anot plėtros vadovo, investicijai perkančius butus asmenis galima išskirti į du tipus. Pirmasis perka būtą ir jį išnuomoją, o antrasis – perką būstą, jį įrengia ir parduoda.
„Pakilus būsto kainoms bei ypač dėl pablogėjusių kreditavimo sąlygų šiuo metu pastebime ženklų abiejų tipų investuotojų sumažėjimą“, – teigia „Rinvest” plėtros vadovas. Anot jo, investuotojams patraukliausi yra nedidelės kvadratūros maksimaliai funkcionalūs butai. G. Kražauskas svarsto, kad būsto nuomos kainų teigiamam pokyčiui įtakos gali turėti didėjančios statybos išlaidos.
„Visų rinkos dalyvių maržos sumažėjo, kaštai stipriai išaugo, projektavimo terminai išsitempė, pailgėjo dokumentų derinimas valstybės institucijose, tad vystytojui prisideda nemažai papildomų galutinę kainą auginančių kaštų eilučių“, – vardina G. Kražauskas. Kita vertus, būsto nuomos kainas gali koreguoti ir ženkliai padidėjusi pasiūla.
„Laukiame iš bankų Lietuvoje tokių pasiūlymų, kaip jau yra Latvijoje ir Estijoje – 0% banko marža artimiausiems keliems metams. Medicinos bankas jau teikia panašias sąlygas – vieneriems metams palieka tik EURIBOR“, mintimis dalinasi „Rinvest” plėtros vadovas.
Kartais lemia emocijos
Greta Zarembienė, sutelktinio NT finansavimo platformos „Röntgen” ryšių su investuotojais vadovė, pažymi, jog kai kuriems investuotojams didžiausias investicijų į būstą nuomai privalumas yra pats fizinis turtas.
„Daliai žmonių nuosavybės turėjimas sukuria emocinį, psichologinį komfortą ir gali nusverti bet kokius skaičiavimus. – pažymi G. Zarembienė. – Per paskutinius kelis dešimtmečius daugeliu atvejų nekilnojamasis turtas augino vertę, todėl NT kaip investiciją perkantys žmonės mano, kad NT nuolat brangs greta generuojamų nuomos pajamų. Tokie lūkesčiai gali ir pasiteisinti, tačiau realus rezultatas priklauso nuo laikotarpio, bendro rinkos fono, lokacijos.“ Lietuvos istorijoje buvo atvejų (2007–2008 m.), kai piko metu pirktas turtas dar kone dešimtmetį negrįžo prie pradinės kainos.
Investuojant į NT per platformą būsto savininku netampama. Platformos investuotojų naudai įkeičiamas už bendrą sutelktą paskolą 30–40% didesnės vertės NT. Investuotojai visada gauna fiksuotą grąžą ir nepretenduoja į vystytojo pelną. Įsigijus būstą įmanoma uždirbti iš reikšmingo vertės pokyčio, tačiau šiandien, anot G. Zarembienės, investicijos į būsto nuomą privalumai yra išblėsę, nes pakilus EURIBOR ir skolinimosi platformose palūkanoms padidėjus iki 7–10%, jos jau pralenkė grąžą iš būsto nuomos. Be to, savarankiška būsto nuoma reikalauja daug laiko ir lėšų, o pati investicija į būsto nuomą yra labai nelikvidi.
Palūkanas galima reinvestuoti
Investavęs per platformą asmuo gali nebesirūpinti paskolos administravimu: jam pagal mokėjimų grafiką kas ketvirtį bus pervedamos palūkanos. Jeigu asmuo ketina savarankiškai investuoti į būsto nuomą, jam reikės surasti būstą, pasirūpinti finansavimu, jį įrengti, ieškoti klientų, susitaikyti su tuo, jog kartais būstas stovės neišnuomotas, jį remontuoti, rinkti įmokas.
Įdarbinus pinigus per platformą, šios investicijos administravimas yra minimalus, nes viskuo rūpinasi platformos operatorius. Be to, platformose investuoti pinigai dirbs viso investicinio termino metu, o gautas palūkanas galima reinvestuoti. Visą informaciją apie investuotojų per metus uždirbtą grąžą platforma pateikia VMI – investuotojui tereikia ją patvirtinti vienu mygtuko paspaudimu. Palūkanų grąža iki 500 Eur per metus nėra apmokestinama, o investuojant ir sutuoktinio ar partnerio vardu neapmokestinama suma per metus siekia 1.000 Eur. Nuomos pajamos apmokestinamos 15% tarifu nuo pirmojo euro arba reikia pirkti verslo liudijimą ir nuomos pajamas reikia suskaičiuoti bei deklaruoti pačiam.
Investicija nuo 100 Eur
„Perkant būstą be paskolos, reikia turėti reikšminga investicijos suma – didmiesčiuose neretai ji siekia ne mažiau 100.000 Eur. Per platformas galima investuoti vos nuo 100 Eur“, – sąlygas lygina G. Zarembienė. Perkant būstą su paskola, reikia įvertinti EURIBOR kitimo riziką, o investuojant per platformą šiandien dėl pakilusio EURIBOR itin palankus metas užsifiksuoti didesnę investicinę grąžą. Investicijos trukmė per sutelktinio finansavimo platformas dažniausiai siekia 6–18 mėn. Paprastai kas ketvirtį išmokamos palūkanos, o paskolos suma grąžinama termino pabaigoje. Todėl beveik kasmet galima iš naujo spręsti, ką toliau daryti su lėšomis – investuoti toliau į naujus projektus ar pasilikti sau.
Dirba komanda
„Röntgen” komandoje dirba NT, finansų, teisės ir kitų sričių profesionalai, kurie atidžiai analizuoja kiekvieną investuotojams siūlomą projektą, aktyviai bendrauja su vystytoju tiek prieš finansavimą, tiek viso investicinio projekto metu. Perkant būstą nuomai savo jėgomis, reikia turėti žinių apie NT rinką, būsto projektavimą, dizainerio gyslelę, statybas, lokacijas, turėti gerus ryšius su tiekėjais. Jeigu šių žinių ir savybių nėra, tikėtina, kad būsima grąža iš investicijos bus mažesnė ir reikės mokytis iš savo klaidų.
Susijusios naujienos
Pasirengę pradėti
investuoti į NT?
PRADĖTI INVESTUOTI
UAB Trečia diena, valdanti platformą Röntgen, yra licencijuota sutelktinio finansavimo platforma. Platformos veiklą reglamentuoja ES Sutelktinio finansavimo reglamentas, o veiklos priežiūrą įstatymų numatyta tvarka vykdo Lietuvos bankas.