Nuo praėjusių metų antros pusės Lietuvos sutelktinio NT finansavimo platformose ėmė augti vėluojančių paskolų skaičius. Nors „Röntgen“ platforma su tokiomis paskolomis kol kas nesusiduria, bendrovė atkreipia dėmesį į skirtingas šio reiškinio priežastis ir taikomus prevencijos būdus.

Pasak „Röntgen“ vadovo Martyno Stankevičiaus, vertinant vėlavimus svarbu atskirti du scenarijus: lėtesnius jau išvystyto turto pardavimus ir pernelyg agresyviai kredituotus dar nebaigtus statyti projektus. Pirmasis atvejis sulėtėjusioje rinkoje tiesiog lems paskolos refinansavimo poreikį, o antrasis gali reikšti didesnius nemalonumus. 

„Pirmojo tipo projektai būdingi ne tik platformoms, bet ir bankams, kredito unijoms ar fondams. Rinkoje dėl ekonomikos padėties sumažėjo likvidumas: matome mažiau būsto sandorių ir avansų. Bet jei toks projektas yra atsakingai sufinansuotas, užbaigtas ar baiginėjamas, jis tiesiog refinansuojamas siekiant atsiskaityti su pirmaisiais kreditoriais naujiesiems skolintojams įkeičiant patrauklų turtą su vertės rezervu. Tokių atvejų padaugėjo ir „Röntgen“ platformoje, tačiau tai – visais laikais įprasta verslo praktika“, – pasakoja M. Stankevičius. 

Sudėtingesnis scenarijus, jo teigimu, yra tuomet, kai vystomas projektas buvo finansuotas netinkamai įvertinus, ar paskolos sumos užteks užbaigti projektui pakitus rinkos sąlygoms. Tokie projektai paprastai dar nėra užbaigti, nebeturi vertės rezervo gauti naujai paskolai ir jau gali nebeturėti lėšų statybų pabaigai. Papildomas riziką didinantis veiksnys tokiu atveju yra ir dideli avansai, mažinantys galimybę vystytojui sudėtingu metu gauti naujų pinigų srautų. 

„Tokių projektų, kurie buvo kredituoti pernelyg oportunistiškai, jau galime matyti Lietuvos rinkoje. Paprastai kalbant, juose nebeliko pinigų objekto užbaigimui, ir jie taip pat nėra tinkami nei pardavimui, nei refinansavimui. Tikėtina, kad net ir tokiu atveju ilgainiui investuotojai galės atgauti bent jau didžiąją dalį pinigų, tačiau čia gali tekti susitaikyti su dalies vertės nurašymu ir, žinoma, laukimu“, – sako M. Stankevičius. 

Tiesa, pasak jo, dauguma pernelyg agresyviai kredituotų projektų Lietuvoje jau išryškėjo, todėl ateityje jų reikšmingai nebedaugės. 

Kaip „Röntgen“ to išvengia? 

Nepaisant iššūkių rinkoje, „Röntgen“ platforma išlieka viena nedaugelio rinkoje, neturinčių vėluojančių paskolų. Pasak „Röntgen“ finansavimo vadovės Nataljos Kozikienės, platforma nuo pat veiklos pradžios buvo pasirinkusi konservatyvesnę kreditavimo ir rizikos valdymo strategiją. Jos vertė investuotojams labiausiai išryškėja būtent sudėtingų rinkos aplinkybių metu. 

N. Kozikienė pasakoja, kad standartinis „Röntgen“ rizikos vertinimas apima tokius kriterijus kaip vystytojo patirtis, įkeičiamo turto lokacija, paskolos trukmė, projekto pelningumas, paskolos ir užstato vertės santykis, rinkos tendencijos, rinkos prognozės projekto įgyvendinimo laikotarpiui ir pan. Taip pat platforma atsižvelgia į vystytojo verslo plano detalumą, komunikacijos profesionalumą, komandos reputaciją, profesines kompetencijas skirtingose srityse, kitas patirtis NT pardavimo, projektavimo, teisės ir kitose sferose, kurios gali būti naudingos įgyvendinant NT projektus. „Röntgen“ komanda vertina ir projekto pelningumo, likvidumo, statybos sąnaudų padidėjimo, atsiperkamumo rizikas, atlieka vadinamuosius „stress“ testus, analizuoja projekto pinigų srautų jautrumo ir kitas rizikas. 

„Tiesa, be konteksto, visi šie kriterijai tėra terminų sąrašas. Vien kalbant apie vystytojo patirtį, galima vertinti įgyvendintų projektų ar metų versle kiekį, bet mes analizuojame ir projektų sudėtingumą. Pvz., mums vystytojo patirtį liudija tokios situacijos kaip gebėjimas pakeisti detalųjį planą, perprojektuoti sklypų masyvą ir šitaip pasiekti geresnius likvidumo rodiklius, aukštuminė ar daugiaaukštė statyba, įgyvendinti rekonstrukcijos ar konversijos projektai, vizionieriškumas. Kuo sudėtingesnę NT verslo „mokyklą“ yra praėjęs vystytojas, tuo didesnis jo partnerių ar vertingų patirčių bagažas. Reputacijos kriterijus yra neišvengiamai subjektyvus, juolab kad šiame sudėtingame versle niekas nėra apsaugotas nuo netikėtumų. Mūsų komanda šiuo aspektu analizuoja ir vystytojo verslo praktikas, santykius su partneriais. Norime suvokti, kaip kiekvienas vystytojas istoriškai sprendė kilusius iššūkius“, – pasakoja N. Kozikienė. 

Kalbėdama apie projekto trukmės kriterijų, ji taip pat nurodo aibę kintamųjų. Pavyzdžiui, standartiškai platformos geriau vertina trumpesnes paskolas dėl mažesnės palūkanų naštos vystytojui, tačiau centrinėse Vilniaus dalyse, sulėtėjus statybas leidžiančių dokumentų išdavimo procesams, leidimą statyti jau turinčiame projekte ilgesnė paskolos trukmė greičiausiai nebus neigiamas faktorius. Atitinkamai, aukštas prognozuojamas ar realus projekto pelningumas gali būti tiek teigiamu, tiek neigiamu faktoriumi jį kredituojant: prieš pastarojo meto žaliavų krizę pastatyti projektai paprastai turės didžiulį pelningumo rezervą ir bus itin patrauklūs finansavimui, bet dabar pradedami „ant popieriaus“ itin pelningi projektai praktikoje gali pasirodyti pernelyg optimistiniai. 

Vienas iš investuotojams aktualiausių kriterijų yra LTV (loan-to-value) arba turto vertės ir paskolos dydžio santykis. Pasak N. Kozikienės, „Röntgen“ vengia pernelyg „užskolintų“ objektų, nes mažesnis paskolos ir užstato santykis palieka vietos manevrui, leidžia apsisaugoti nuo didėjančių statybos ir finansinių kaštų arba mažėjančių turto pardavimo kainų įtakos. Be to, konservatyviai įkeistas turtas vystytojui leidžia paprasčiau realizuoti būstą sulėtėjusioje rinkoje bei paskolą refinansuoti, užuot skubiai ir pigiai pardavinėjant būstus kreditoriui nesutikus pratęsti paskolos termino. 

„Mes taip pat atidžiai vertiname vystytojo finansinę motyvaciją arba nuosavų lėšų dalį. Jei vystytojas į projektą investavęs reikšmingą, 10-30% nuosavų lėšų dalį, tuomet jis dės visas pastangas į objekto statybos užbaigimą ir pardavimus. Kintant rinkos sąlygoms, svyruojant pardavimo kainoms, toks vystytojas priims pasvertus ir logiškus sprendimus dėl turto pardavimo, kurie užtikrins ne tik paskolos grąžinimą, bet ir pelną bei jo nuosavų lėšų grąžinimą, kadangi skolintojai yra pirmieji kreditinėje eilėje. O finansiškai nemotyvuotas vystytojas gali nutarti, kad jei pardavimų pajamų užtenka nebent paskolos dengimui, vystytojui tarsi nebelieka dėl ko stengtis ir jis gali pasitraukti iš projekto, netgi nusinešdamas dalį surinktų avansų“, – atskleidžia N. Kozikienė. 

Jos teigimu, akivaizdūs projekto riziką didinantys faktoriai yra jau vykstanti statyba neturint ją leidžiančių dokumentų, faktinės ir žemės paskirties neatitikimai, taip pat itin dideli avansai, surinkti iš preliminarias sutartis pasirašiusių pirkėjų. Kita vertus, net jeigu projektas turi iššūkių, ar kokių nors sunkumų, kurie kilo praeityje, bet vystytojas yra užbaigęs statybos darbus, o turtas paruoštas pardavimui arba yra baigiamojoje vystymo stadijoje, tuomet įsigilinus į visų problemų esmę ir įvertinus jų sudėtingumą, gali būti priimtas teigiamas sprendimas dėl kreditavimo. 

Pasak N. Kozikienės, pirminę informaciją projekto vertinimui pateikia pats vystytojas. Išanalizavusi verslo planą, sąmatas ir kitą pirminę informaciją, „Röntgen“ komanda atlieka patikrinimus viešuosiuose registruose, rinkos analizę, planuojamas pardavimo kainas palygina su esamų platformos klientų kainodara ir jau įvykusių sandorių vidurkiu. Patį turto rinkos vertinimą atlieka nepriklausomos licencijuotos turto vertinimo bendrovės. Atskirais atvejais, kai projektas yra sudėtingesnis ir jo įgyvendinimo procese kyla, pvz., teisinių iššūkių, „Röntgen“ kreipiasi dėl papildomos konsultacijos į šios srities profesionalus. Toks papildomas rizikos vertinimas suteikia galimybę suprasti visas galimas rizikas ir objektyviai įvertinti jų įtaką projekto likvidumui. 

„Žinoma, labai svarbi ir vystymo fazė jau sutelkus lėšas. Čia mums svarbiausia kontroliuoti, kad lėšos būtų naudojamos pagal paskirtį ir kad investuotojams įkeičiamo turto vertė nuolat didėtų. Kai finansuojame didesnės sąmatos ir ilgesnio termino projektus, suprantame, kad eigoje gali būti nukrypimų nuo pradinio statybų grafiko: pradinius planus gali koreguoti nepastovios oro sąlygos, svyruojančios statybos sąnaudos, statybų eigoje atsiradusi būtinybė keisti atskirų statybos darbų projektus ir pan. Dėl šių aplinkybių gali atsirasti nukrypimai, dažniausiai lemiantys ilgesnę projekto trukmę. Bet jie neturi įtakos projekto sėkmingam užbaigimui. Dar vienas svarbus projekto sėkmingo vystymo indikatorius yra išankstiniai butų pardavimai, nuolat didėjantis preliminarių butų pardavimo sutarčių skaičius. Pagal preliminarių sutarčių kainas galima susidaryti įspūdį apie turto likvidumą, o reikšmingo dydžio avansų sumos įrodo tvirtą pirkėjų apsisprendimą įsigyti turtą. Kai užbaigus statybos darbus vystytojas jau yra pasirašęs 30-40% visų parduodamų butų preliminarių sutarčių, tai yra geras rodiklis, tuomet iškart po pastato pridavimo 85% baigtumu prasideda dalinis paskolos grąžinimas.“, – pasakoja N. Kozikienė. 

Tiesa, „Röntgen“ finansavimo vadovės teigimu, bet kuris projektas gali vėluoti, jeigu kreditorius ir vystytojas neras bendros kalbos bet kuriame projekto vystymo etape. Todėl visoms pusėms būtina išgirsti ir suprasti pasikeitusias aplinkybes ir rasti greitą problemos sprendimą. Šiuo požiūriu platformos yra lankstesnės nei tradicinės kredito įstaigos ir gali padėti vystytojui, pateikusiam tvarkingą dokumentaciją ir argumentuotai išaiškinusiam savo poreikius.

Ko laukti toliau? 

N. Kozikienės teigimu, visa skolinimo rinka šiuo metu yra sulėtėjusi. Naujų projektų vystytojai stebi rinką ir atideda sprendimus pavasariui ar net rudeniui, siekiant sulaukti bent nedidelio paklausos padidėjimo prieš pradedant plėtrą. Savo ruožtu tradiciniai paskolų tiekėjai šiuo metu yra linkę didinti maržas, mažinti paskolos ir užstato santykius, koreguoti NT finansavimui skirtą portfelio dalį – mielai finansuojami ilgalaikės nuomos komerciniai projektai, tačiau sulėtėjo gyvenamosios paskirties turto finansavimas. 

Kita vertus, rinkoje taip pat dalyvauja ir savo momento laukia nuolaidas medžiojantys pirkėjai, geresnę maržą norintys užfiksuoti investuotojai bei vystytojai, kurie ką tik užbaigė statybą ir nori fiksuoti pelną nieko nelaukdami. 

„Tad šiuo metu rinkoje akivaizdus perskirstymas. Ko gero, visiems šiems metams bus būdingas laukimas, stebėjimas, kapitalo perskirstymas ir esamų paskolų refinansavimas. Palūkanų mažėjimo rinkos laukia jau nebent metų gale ar kitąmet. Atrodo, kad Vakarų ekonomikoms pavyks išvengti „kieto nusileidimo“ scenarijaus, o investuojantiems per platformas šiuo metu gali būti geras metas užfiksuoti didesnes palūkanas. Bent šiuo metu padėtis išlieka trapi, todėl investuotojams būtina dar įdėmiau įvertinti išaugusias rizikas ir vystomų projektų finansinį tvarumą. Tačiau aptartų rizikų neturintys, solidžiu vertės rezervu pasižymintys ir likvidūs NT projektai išliks patrauklia investicine galimybe net iš šiuo laikotarpiu“, – apibendrina N. Kozikienė.