Ką rinktis: pirkti būstą nuomai ar investuoti į paskolas su NT įkeitimu?
Dažniausiai Lietuvos gyventojai investuoja į būstą nuomai, tačiau būdų įdarbinti pinigus į nekilnojamąjį turtą (NT) yra ir daugiau. Pavyzdžiui, į NT projektus per sutelktinio finansavimo platformas (SFP). Ekspertai dalijasi įžvalgomis, kur investuoti dabar – didelės infliacijos ir augančių palūkanų normų aplinkoje.
Prieš pasirenkant instrumentą svarbu atsižvelgti į savo galimybes ir lūkesčius. Reikėtų įsivardyti norimą investavimui skirti pinigų sumą, atsakyti, kuriam laikui norima investuoti, kiek aktyviai tame procese ketinama dalyvauti.
Atsakyti prieš investuojant:
Investavimas į būstą nuomai
Investavimas į NT projektą per SFP platformą
Reikiamos sumos
Saulius Vagonis, „Ober-Haus“ Vertinimo ir rinkos tyrimų departamento vadovas, Lietuvos turto vertintojų asociacijos valdybos narys, atkreipia dėmesį, kad norintys investuoti į būstą nuomai turi turėti nemenką kapitalą. Kitaip tariant, būsto už kelis šimtus ar kelis tūkstančius nusipirkti nepavyks.
Tuo metu investuoti į NT projektus per SFP galima nuo 100 Eur. T.y. už fiksuotas palūkanas sutartam laikui paskolinti tam tikrą sumą pinigų.
Minimalios investavimo sumos sutelktinio finansavimo platformose (NT projektai)
Šaltinis: platformų duomenys.
Lietuvoje veikiančių SFP veiklą prižiūri Lietuvos bankas.
Tiesa, turint keliasdešimt tūkstančių galima investuoti į fizinį NT, tačiau greičiausiai objektas bus provincijoje, o ten gali kilti problemų dėl žemo būsto nuomos likvidumo. Todėl tokiu atveju yra galimybė dalį pinigų pasiskolinti iš kredito įstaigos.
Tik reikėtų įsivertinti, kad Europos centrinis bankas (ECB), tikėtina, vėl kels bazines palūkanų normas, kas reiškia, kad paskolos dar brangs. Reikėtų pasiskaičiuoti mėnesinių paskolos įmokų ir nuomos įmokų santykį.
„Žiūrint ilgalaikę perspektyvą, tikintis, kad istorinės tendencijos kartosis, anksčiau ar vėliau rezultatas bus teigiamas, bet išlieka klausimas, kaip greitai, nes šiuo metu niekas negali pasakyti, kada bus nustota kelti palūkanų normas, kada jos bus pradėtos žeminti ir iki kiek jos bus pažemintos“, – svarsto S. Vagonis.
Gretos Zarembienės, SFP „Rontgen“ ryšių su investuotojais vadovės, manymu, 2024 m., suvaldžius infliaciją, jau tikėtinas palūkanų mažėjimas. „Todėl šie metai, investuojantiems per SFP, gali būti gera proga užfiksuoti aukštesnes palūkanas“, – komentuoja ji.
Kitos išlaidos
Įsigijus investicinį būstą reikia nepamiršti, kad prieš išnuomojant jį reikės įrengti. „Be NT reikia įgyti ir kilnojamojo. Buto tuščiomis sienomis šiais laikais nelabai išnuomosi. Reikia supirkti baldus, buitinę techniką ir panašiai“, – pažymi S. Vagonis. Be to, pinigai ilguoju laikotarpiu bus reikalingi einamajam turto būklės palaikymui, kadangi turtas dėvisi, jį anksčiau ar vėliau reikės atnaujinti, administracinėms išlaidoms padengti ir pan.
Atsakomybė ir grąža
Didžiajai daliai gyventojų patinka investicijos į NT daiktiškumas, t.y. galimybė jį turėti, paliesti. Tai emocinis privalumas, sukuriantis saugumo jausmą. Gyventojas, įsigijęs NT investicijai, tampa to fizinio objekto savininku. Tai reiškia, kad, kaip bus valdomas turtas, sprendžia ir prižiūri jis pats.
„Kapitalo prieaugį galima gauti tiek iš būsto nuomos, tiek ir iš kainų augimo, jeigu rinka yra kylanti. Dabar, kai apskritai nebekalbama apie veržlų būstų kainų augimą, o netgi pagalvojama, ar jos nekris, šita sudedamoji nebėra tokia garantuota, bet nuomos pajamos garantuotos visą laiką“, – sako S. Vagonis.
Iš ilgalaikės būsto nuomos grąžos galima tikėtis 3–5% metinės grąžos. Didesnė grąža tikėtina būstą nuomojant trumpam laikui (dienai, mėnesiui, etc.). Tiesa, jei įprastai investicinis būstas perkamas su ilgalaike perspektyva ir vadinamas pasyviu investavimu, pastaruoju atveju, tai jau aktyvus investavimas, nes reikia nuolatos turtą prižiūrėti, ieškoti klientų. Aišku, galima samdyti tuo besirūpinančią bendrovę, tačiau atitinkamai galutiniame rezultate tai reiškia ir mažesnę grąžą.
G. Zarembienė atkreipia dėmesį, kad SFP gyventojai investuoja į profesionalų atrinktą turtą, kas sumažina riziką išsirinkti neteisingą turto lokaciją, ar kad jis bus nelikvidus. Be to, siekiant apsaugoti investuotojų lėšas sutelktinis finansavimas su NT įkeitimu kaip apsauginę priemonę suteikia investuotojams rezervą, t.y. skirtumą tarp paskolos sumos ir įkeisto turto vertės.
„Jei NT kainos nukristų 10–20%, įprastai investuotojams įkeičiamo turto vertė yra 30–40% didesnė už paskolos sumą. Tad tokį turtą būtų galima parduoti net su ženklia nuolaida ir to užtektų atgauti investuotas lėšas, palūkanas bei delspinigius“, – aiškina ji. Pašnekovės teigimu, investuojant per SFP galima tikėtis uždirbti 7–11% metinių palūkanų.
Pažymima, kad kitaip nei investicinio būsto atveju, čia investuotojo dėmesys projekto valdymui nereikalingas, pavyzdžiui, jam nereikia bendrauti su skolininku ar rūpintis paskolos grąžinimu laiku, tą administruoja platformos operatorius, tačiau, kita vertus, tai reiškia, kad investuotojas yra visiškai priklausomas nuo jo veiksmų.
Rizikingumas
Teoriškai įdarbinus pinigus į SFP yra aišku, kada ir su kokiomis palūkanomis bus grąžinta paskola, tačiau praktikoje taip nutinka ne visada. Kartais paskolos vėluoja, tai reiškia, kad atgauti pinigus gali užtrukti ilgiau nei planuota, investuotojai susiduria su nepatogumais, jei šiuos pinigus buvo suplanavę nukreipti kitur.
Riziką išskaidyti padeda diversifikacija investuojant į kelis projektus ir/ar per skirtingas platformas.
G. Zarembienė sako, kad tiesus kelias į visų rizikų realizavimąsi – neteisingi investiciniai lūkesčiai. Ji pataria nevengti pasikonsultuoti su ekspertais.„Investavimas neturėtų būti suvokiamas kaip greitas praturtėjimas, tai ilgalaikis procesas, kapitalo apsauga su nuosaikiu prieaugiu. Tad norint reikšmingai uždirbti nebūtina prisiimti didelę riziką, tam užtenka tik laiko ir disciplinos“, – teigia pašnekovė.
Renkasi abu
Viliaus Visocko, NT platformos „CityNow“ produkto vadovo, asmeniniame investicijų portfelyje SFP esanti dalis sudaro 5–10%, tiesioginė investicijos į NT – apie 80%.
Atsižvelgdamas į dabartinę situaciją – didelę infliaciją, augančias palūkanų normas, nenutylančias kalbas apie galimą recesiją – jis lygina instrumentus ir dalijasi savo įžvalgomis, ką rinktis šiuo metu:
- Jeigu investuojate savo santaupas, tuomet daugiau galimybių atsiveria renkantis SFP (privalumas mažos minimalios investavimo sumos);
- SFP paprasta išskaidyti riziką investuojant į skirtingus projektus. Kita vertus, esant ekonominiam sulėtėjimui, nuomos pajamos dažniau yra tvaresnės ir turi mažiau rizikų nei SFP finansuojamas vystymas, kuris susijęs su likvidumo, statybų leidimo išdavimo ir kitomis verslo rizikomis. Jeigu būsto rinkos sulėtėjimas užsitęstų, yra tikimybė, kad platformose projektai negalėtų laiku grąžinti paskolos, nes pilną paskolos grąžinimą dažniausiai atlieka gavę pilną atsiskaitymą iš pirkėjų;
- Atsiradus poreikiui investicijas likviduodi, šiuo metu abu investavimo būdai nusileidžia kitoms turto klasėms, pavyzdžiui, akcijoms;
- Šie metai turėtų būti tie, kai investuojate atsakingai ir pasveriate rizikas. Tikėtina, kad investuodami į objektą nuomai pats, turėsite galimybę maksimaliai su juo susipažinti, nors SFP ir pateikiamos rizikos profilio ataskaitos (vietos, vystytojo), dažnai neturėsite galimybės detaliai susipažinti su verslo planu ir pats įvertinti visų niuansų;
- Šiuo metu palūkanos iš SFP apmokestinimos GPM, o nuomos pajamos apmokestinamos arba pagal verslo liudijimą (kiekvienam objektui), arba GPM. Platformos taip pat tipiškai turi administravimo mokestį.
Ką rinktis: pirkti būstą nuomai ar investuoti į paskolas su NT įkeitimu?
Dažniausiai Lietuvos gyventojai investuoja į būstą nuomai, tačiau būdų įdarbinti pinigus į nekilnojamąjį turtą (NT) yra ir daugiau. Pavyzdžiui, į NT projektus per sutelktinio finansavimo platformas (SFP). Ekspertai dalijasi įžvalgomis, kur investuoti dabar – didelės infliacijos ir augančių palūkanų normų aplinkoje.
Prieš pasirenkant instrumentą svarbu atsižvelgti į savo galimybes ir lūkesčius. Reikėtų įsivardyti norimą investavimui skirti pinigų sumą, atsakyti, kuriam laikui norima investuoti, kiek aktyviai tame procese ketinama dalyvauti.
Atsakyti prieš investuojant:
Investavimas į būstą nuomai
Investavimas į NT projektą per SFP platformą
Reikiamos sumos
Saulius Vagonis, „Ober-Haus“ Vertinimo ir rinkos tyrimų departamento vadovas, Lietuvos turto vertintojų asociacijos valdybos narys, atkreipia dėmesį, kad norintys investuoti į būstą nuomai turi turėti nemenką kapitalą. Kitaip tariant, būsto už kelis šimtus ar kelis tūkstančius nusipirkti nepavyks.
Tuo metu investuoti į NT projektus per SFP galima nuo 100 Eur. T.y. už fiksuotas palūkanas sutartam laikui paskolinti tam tikrą sumą pinigų.
Minimalios investavimo sumos sutelktinio finansavimo platformose (NT projektai)
Šaltinis: platformų duomenys.
Lietuvoje veikiančių SFP veiklą prižiūri Lietuvos bankas.
Tiesa, turint keliasdešimt tūkstančių galima investuoti į fizinį NT, tačiau greičiausiai objektas bus provincijoje, o ten gali kilti problemų dėl žemo būsto nuomos likvidumo. Todėl tokiu atveju yra galimybė dalį pinigų pasiskolinti iš kredito įstaigos.
Tik reikėtų įsivertinti, kad Europos centrinis bankas (ECB), tikėtina, vėl kels bazines palūkanų normas, kas reiškia, kad paskolos dar brangs. Reikėtų pasiskaičiuoti mėnesinių paskolos įmokų ir nuomos įmokų santykį.
„Žiūrint ilgalaikę perspektyvą, tikintis, kad istorinės tendencijos kartosis, anksčiau ar vėliau rezultatas bus teigiamas, bet išlieka klausimas, kaip greitai, nes šiuo metu niekas negali pasakyti, kada bus nustota kelti palūkanų normas, kada jos bus pradėtos žeminti ir iki kiek jos bus pažemintos“, – svarsto S. Vagonis.
Gretos Zarembienės, SFP „Rontgen“ ryšių su investuotojais vadovės, manymu, 2024 m., suvaldžius infliaciją, jau tikėtinas palūkanų mažėjimas. „Todėl šie metai, investuojantiems per SFP, gali būti gera proga užfiksuoti aukštesnes palūkanas“, – komentuoja ji.
Kitos išlaidos
Įsigijus investicinį būstą reikia nepamiršti, kad prieš išnuomojant jį reikės įrengti. „Be NT reikia įgyti ir kilnojamojo. Buto tuščiomis sienomis šiais laikais nelabai išnuomosi. Reikia supirkti baldus, buitinę techniką ir panašiai“, – pažymi S. Vagonis. Be to, pinigai ilguoju laikotarpiu bus reikalingi einamajam turto būklės palaikymui, kadangi turtas dėvisi, jį anksčiau ar vėliau reikės atnaujinti, administracinėms išlaidoms padengti ir pan.
Atsakomybė ir grąža
Didžiajai daliai gyventojų patinka investicijos į NT daiktiškumas, t.y. galimybė jį turėti, paliesti. Tai emocinis privalumas, sukuriantis saugumo jausmą. Gyventojas, įsigijęs NT investicijai, tampa to fizinio objekto savininku. Tai reiškia, kad, kaip bus valdomas turtas, sprendžia ir prižiūri jis pats.
„Kapitalo prieaugį galima gauti tiek iš būsto nuomos, tiek ir iš kainų augimo, jeigu rinka yra kylanti. Dabar, kai apskritai nebekalbama apie veržlų būstų kainų augimą, o netgi pagalvojama, ar jos nekris, šita sudedamoji nebėra tokia garantuota, bet nuomos pajamos garantuotos visą laiką“, – sako S. Vagonis.
Iš ilgalaikės būsto nuomos grąžos galima tikėtis 3–5% metinės grąžos. Didesnė grąža tikėtina būstą nuomojant trumpam laikui (dienai, mėnesiui, etc.). Tiesa, jei įprastai investicinis būstas perkamas su ilgalaike perspektyva ir vadinamas pasyviu investavimu, pastaruoju atveju, tai jau aktyvus investavimas, nes reikia nuolatos turtą prižiūrėti, ieškoti klientų. Aišku, galima samdyti tuo besirūpinančią bendrovę, tačiau atitinkamai galutiniame rezultate tai reiškia ir mažesnę grąžą.
G. Zarembienė atkreipia dėmesį, kad SFP gyventojai investuoja į profesionalų atrinktą turtą, kas sumažina riziką išsirinkti neteisingą turto lokaciją, ar kad jis bus nelikvidus. Be to, siekiant apsaugoti investuotojų lėšas sutelktinis finansavimas su NT įkeitimu kaip apsauginę priemonę suteikia investuotojams rezervą, t.y. skirtumą tarp paskolos sumos ir įkeisto turto vertės.
„Jei NT kainos nukristų 10–20%, įprastai investuotojams įkeičiamo turto vertė yra 30–40% didesnė už paskolos sumą. Tad tokį turtą būtų galima parduoti net su ženklia nuolaida ir to užtektų atgauti investuotas lėšas, palūkanas bei delspinigius“, – aiškina ji. Pašnekovės teigimu, investuojant per SFP galima tikėtis uždirbti 7–11% metinių palūkanų.
Pažymima, kad kitaip nei investicinio būsto atveju, čia investuotojo dėmesys projekto valdymui nereikalingas, pavyzdžiui, jam nereikia bendrauti su skolininku ar rūpintis paskolos grąžinimu laiku, tą administruoja platformos operatorius, tačiau, kita vertus, tai reiškia, kad investuotojas yra visiškai priklausomas nuo jo veiksmų.
Rizikingumas
Teoriškai įdarbinus pinigus į SFP yra aišku, kada ir su kokiomis palūkanomis bus grąžinta paskola, tačiau praktikoje taip nutinka ne visada. Kartais paskolos vėluoja, tai reiškia, kad atgauti pinigus gali užtrukti ilgiau nei planuota, investuotojai susiduria su nepatogumais, jei šiuos pinigus buvo suplanavę nukreipti kitur.
Riziką išskaidyti padeda diversifikacija investuojant į kelis projektus ir/ar per skirtingas platformas.
G. Zarembienė sako, kad tiesus kelias į visų rizikų realizavimąsi – neteisingi investiciniai lūkesčiai. Ji pataria nevengti pasikonsultuoti su ekspertais.„Investavimas neturėtų būti suvokiamas kaip greitas praturtėjimas, tai ilgalaikis procesas, kapitalo apsauga su nuosaikiu prieaugiu. Tad norint reikšmingai uždirbti nebūtina prisiimti didelę riziką, tam užtenka tik laiko ir disciplinos“, – teigia pašnekovė.
Renkasi abu
Viliaus Visocko, NT platformos „CityNow“ produkto vadovo, asmeniniame investicijų portfelyje SFP esanti dalis sudaro 5–10%, tiesioginė investicijos į NT – apie 80%.
Atsižvelgdamas į dabartinę situaciją – didelę infliaciją, augančias palūkanų normas, nenutylančias kalbas apie galimą recesiją – jis lygina instrumentus ir dalijasi savo įžvalgomis, ką rinktis šiuo metu:
- Jeigu investuojate savo santaupas, tuomet daugiau galimybių atsiveria renkantis SFP (privalumas mažos minimalios investavimo sumos);
- SFP paprasta išskaidyti riziką investuojant į skirtingus projektus. Kita vertus, esant ekonominiam sulėtėjimui, nuomos pajamos dažniau yra tvaresnės ir turi mažiau rizikų nei SFP finansuojamas vystymas, kuris susijęs su likvidumo, statybų leidimo išdavimo ir kitomis verslo rizikomis. Jeigu būsto rinkos sulėtėjimas užsitęstų, yra tikimybė, kad platformose projektai negalėtų laiku grąžinti paskolos, nes pilną paskolos grąžinimą dažniausiai atlieka gavę pilną atsiskaitymą iš pirkėjų;
- Atsiradus poreikiui investicijas likviduodi, šiuo metu abu investavimo būdai nusileidžia kitoms turto klasėms, pavyzdžiui, akcijoms;
- Šie metai turėtų būti tie, kai investuojate atsakingai ir pasveriate rizikas. Tikėtina, kad investuodami į objektą nuomai pats, turėsite galimybę maksimaliai su juo susipažinti, nors SFP ir pateikiamos rizikos profilio ataskaitos (vietos, vystytojo), dažnai neturėsite galimybės detaliai susipažinti su verslo planu ir pats įvertinti visų niuansų;
- Šiuo metu palūkanos iš SFP apmokestinimos GPM, o nuomos pajamos apmokestinamos arba pagal verslo liudijimą (kiekvienam objektui), arba GPM. Platformos taip pat tipiškai turi administravimo mokestį.
Susijusios naujienos
Pasirengę pradėti
investuoti į NT?
PRADĖTI INVESTUOTI
UAB Trečia diena, valdanti platformą Röntgen, yra licencijuota sutelktinio finansavimo platforma. Platformos veiklą reglamentuoja ES Sutelktinio finansavimo reglamentas, o veiklos priežiūrą įstatymų numatyta tvarka vykdo Lietuvos bankas.