Ar galima NT kainų korekcija paveiks sutelktinio finansavimo investuotojų pajamingumą?
Mažėjantys būsto pardavimai, rekordinė infliacija bei lėtėjanti ekonomika gali lemti ir NT kainų korekciją. Tai kelia klausimų investuojantiems į NT projektus per pastaraisiais metais itin išpopuliarėjusias sutelktinio finansavimo platformas. Nors išsigąsti nevertėtų, tačiau būtina atkreipti ypatingą dėmesį į investuotojų naudai įkeisto nekilnojamojo turto realią vertę ir jo likvidumą besikeičiančioje rinkoje.
Pastaraisiais ketvirčiais ir toliau matomas sutelktinio finansavimo rinkos augimas, kurį lemia žmonių noras investuoti, siekiant apsaugoti turimas santaupas. Žinoma, investuotojus vilioja ir fiksuotos 7-11% metinės palūkanos bei jų naudai įkeičiamas nekilnojamasis turtas, kurio vertė įprastai būna bent 30-40% didesnė už sutelktos paskolos sumą. Būtent šis apsaugos mechanizmas ir turėtų amortizuoti net kelių dešimčių procentų korekcijos riziką.
Vis dėlto, sutelktinio finansavimo platformos „Röntgen“ ryšių su investuotojais vadovė Greta Zarembienė pabrėžia, kad kylant naujoms rizikoms, investuotojams būtina atkreipti dėmesį ne tik į paskolos dydžio ir įkeičiamo turto vertės santykį, bet įvertinti ir turto realų likvidumą bei „paskolos kvadratiniam metrui“ kriterijų.
„Sutelktinis finansavimas su NT įkeitimu yra fiksuoto pajamingumo investicinė priemonė, o tai daugeliui mažmeninių investuotojų yra itin patrauklu banguojančių rinkų bei įtemptos ekonomikos sąlygomis. Vis dėlto šie metai gali būti pirmieji istorijoje, kai sutelktinis finansavimas susidurs su mažėjančiais būsto pardavimais, tad nereikėtų visiškai atmesti ir kainų korekcijos scenarijaus. Todėl apsaugą ir rezervą investuotojams suteikiantį NT įkeitimą verta panagrinėti įdėmiau“, – komentuoja G. Zarembienė.
Papildomi būdai rizikoms įsivertinti
Svarbu žinoti, kad sutelktinio finansavimo investuotojams mokamos palūkanos nesikeis nepriklausomai nuo to, kiek vystytojas uždirbs realaus pelno. Kitaip tariant, investuotojai nepretenduoja į NT vystytojo pelną iš pardavimų, ir būtent dėl to jiems suteikiamos fiksuotos metinės palūkanos bei kur kas didesnės vertės nei pati paskola turto įkeitimas.
Lietuvos sutelktinio finansavimo platformose investuotojams įkeisto turto vertė paprastai 30-40%, o kartais ir daugiau, viršija paskolos sumą. Rugpjūtį naujų butų rinkoje jau užfiksuotas 2% mėnesinis kainų sumažėjimas – jį daugiausiai lėmė rinkoje pasirodę nauji NT projektai, t.y. kiek padidėjusi pasiūla, tačiau analitikai pritaria, kad šiuo metu nemato priežasčių rimtesnei NT rinkos korekcijai ir kalba nebent apie kainų stabilizaciją.
Bet net jei būsto kainos kristų 10-20% ar daugiau, toks pokytis neištirpdytų investuotojų turimo vertės rezervo. Paprastai kalbant, jei vystytojas ir susidurtų su pardavimų problemomis, investuotojų naudai įkeistą turtą dar būtų galima parduoti su ženklia nuolaida, o tai tik padidintų potencialių pirkėjų bazę bei turto likvidumą.
Vis dėlto ir šiuo atveju atsiranda keletas svarbių klausimų: ar turtas įvertintas adekvačiai, kiek laiko užtruktų jo pardavimas, kas nutiktų, jei kainos rinkoje kristų drastiškiau? Būtent čia savarankiškai papildomus namų darbus turėtų atlikti dar ramiau jaustis norintys investuotojai.
Visų pirma, investuotojams verta patiems susipažinti su oficialiu turto vertinimo dokumentu – kiek nauji jo duomenys ir kas jį atliko. O greitas panašių objektų kaimynystėje palyginimas skelbimų portaluose investuotojams padėtų bent jau susidaryti įspūdį, už kiek toks turtas realiai parduodamas.
Visos platformos nurodo vadinamąjį LTV rodiklį – turto vertės ir paskolos santykį. Bet dar tiksliau ir suprantamiau būtų pasitikrinti paskolos kvadratiniam metrui santykį. Jei vystytojo siūloma kv. m kaina populiariame Vilniaus rajone yra 3 tūkst. eurų, o platformos investuotojų paskola vienam kvadratui sudaro vos 700 eurų, investavusiems į tokį objektą nebūtų baisus ir keturgubas kainos sumažėjimas. Juk galimybė parduoti patrauklų būstą už 700 EUR/kv.m turėtų lemti efektyvų turto realizavimą ir atsiskaitymą su investuotojais.
„Tik svarbu įvertinti, ar vystytojo planuojama kaina atitinka rinkos realijas: minėti 3 tūkst. eurų turbūt bus pernelyg optimistiškas lūkestis miesto pakraštyje. Reikėtų įvertinti ir tai, kokie butai suplanuoti projekte – visuomet greičiau ir paprasčiau parduodami mažesnės kvadratūros, 40-60 kv. m būstai, aktualiausi karštoje nuomos rinkoje. LTV ar paskola kvadratiniam metrui turi atrodyti adekvačiai ne tik popieriuje, bet ir realiame gyvenime“, – sako „Röntgen“ ryšių su investuotojais vadovė.
Tad jei projektas, į kurį investuojate, jūsų pačių ir platformos skaičiavimais, atlaiko 30-40% ar dar didesnį kainų sumažėjimą ir yra objektyviai patrauklus bei lengvai parduodamas – iš esmės galite jaustis užtikrintai. Žmonės, kuriems aktuali ne tik grąža, bet ir saugumas, tokiu atveju gali jaustis daug ramiau nei investuotojai, stebintys, pvz., raudonuojančias akcijų rinkas. Jose kiekvienas sumažėjimas reiškia realų nuostolį.
Bet kurios investicijos yra susijusios su rizika. Todėl net turint pakankamą bei objektyvų vertės rezervą, gali tekti susitaikyti su tam tikru paskolos vėlavimu kol įkeistas turtas bus realizuotas. Tai gali būti nemalonu suplanavus, kad šių pinigų prireiks konkrečiu metu. Tačiau dalis investuotojų, kurie neskuba, vėlavimą netgi laiko privalumu dėl didelių delspinigių.
„Visais laikais buvo populiarios fiksuotos grąžos priemonės, pvz., valstybių obligacijos. Iš investuojančiųjų į akcijas vis dažniau girdime norą grįžti prie tokių priemonių. Be to, visais laikais buvo populiarūs pagrįsti investiciniai instrumentai, pvz., auksas. Tik jis per pandemiją neteko dalies statuso. Sutelktinis finansavimas su NT įkeitimu siūlo abiejų minėtų priemonių vertę jungiantį derinį – fiksuotą solidžią grąžą ir sąsają su konkrečiu turtu. Tik investuotojai turėtų išlikti budrūs: diversifikuoti portfelį ir savarankiškai pasitikrinti skelbiamų skaičių bei informacijos kokybę. Būtent tai ir lemtų realų imunitetą NT rinkos korekcijų atveju“, – sako G. Zarembienė.
Ar galima NT kainų korekcija paveiks sutelktinio finansavimo investuotojų pajamingumą?
Mažėjantys būsto pardavimai, rekordinė infliacija bei lėtėjanti ekonomika gali lemti ir NT kainų korekciją. Tai kelia klausimų investuojantiems į NT projektus per pastaraisiais metais itin išpopuliarėjusias sutelktinio finansavimo platformas. Nors išsigąsti nevertėtų, tačiau būtina atkreipti ypatingą dėmesį į investuotojų naudai įkeisto nekilnojamojo turto realią vertę ir jo likvidumą besikeičiančioje rinkoje.
Pastaraisiais ketvirčiais ir toliau matomas sutelktinio finansavimo rinkos augimas, kurį lemia žmonių noras investuoti, siekiant apsaugoti turimas santaupas. Žinoma, investuotojus vilioja ir fiksuotos 7-11% metinės palūkanos bei jų naudai įkeičiamas nekilnojamasis turtas, kurio vertė įprastai būna bent 30-40% didesnė už sutelktos paskolos sumą. Būtent šis apsaugos mechanizmas ir turėtų amortizuoti net kelių dešimčių procentų korekcijos riziką.
Vis dėlto, sutelktinio finansavimo platformos „Röntgen“ ryšių su investuotojais vadovė Greta Zarembienė pabrėžia, kad kylant naujoms rizikoms, investuotojams būtina atkreipti dėmesį ne tik į paskolos dydžio ir įkeičiamo turto vertės santykį, bet įvertinti ir turto realų likvidumą bei „paskolos kvadratiniam metrui“ kriterijų.
„Sutelktinis finansavimas su NT įkeitimu yra fiksuoto pajamingumo investicinė priemonė, o tai daugeliui mažmeninių investuotojų yra itin patrauklu banguojančių rinkų bei įtemptos ekonomikos sąlygomis. Vis dėlto šie metai gali būti pirmieji istorijoje, kai sutelktinis finansavimas susidurs su mažėjančiais būsto pardavimais, tad nereikėtų visiškai atmesti ir kainų korekcijos scenarijaus. Todėl apsaugą ir rezervą investuotojams suteikiantį NT įkeitimą verta panagrinėti įdėmiau“, – komentuoja G. Zarembienė.
Papildomi būdai rizikoms įsivertinti
Svarbu žinoti, kad sutelktinio finansavimo investuotojams mokamos palūkanos nesikeis nepriklausomai nuo to, kiek vystytojas uždirbs realaus pelno. Kitaip tariant, investuotojai nepretenduoja į NT vystytojo pelną iš pardavimų, ir būtent dėl to jiems suteikiamos fiksuotos metinės palūkanos bei kur kas didesnės vertės nei pati paskola turto įkeitimas.
Lietuvos sutelktinio finansavimo platformose investuotojams įkeisto turto vertė paprastai 30-40%, o kartais ir daugiau, viršija paskolos sumą. Rugpjūtį naujų butų rinkoje jau užfiksuotas 2% mėnesinis kainų sumažėjimas – jį daugiausiai lėmė rinkoje pasirodę nauji NT projektai, t.y. kiek padidėjusi pasiūla, tačiau analitikai pritaria, kad šiuo metu nemato priežasčių rimtesnei NT rinkos korekcijai ir kalba nebent apie kainų stabilizaciją.
Bet net jei būsto kainos kristų 10-20% ar daugiau, toks pokytis neištirpdytų investuotojų turimo vertės rezervo. Paprastai kalbant, jei vystytojas ir susidurtų su pardavimų problemomis, investuotojų naudai įkeistą turtą dar būtų galima parduoti su ženklia nuolaida, o tai tik padidintų potencialių pirkėjų bazę bei turto likvidumą.
Vis dėlto ir šiuo atveju atsiranda keletas svarbių klausimų: ar turtas įvertintas adekvačiai, kiek laiko užtruktų jo pardavimas, kas nutiktų, jei kainos rinkoje kristų drastiškiau? Būtent čia savarankiškai papildomus namų darbus turėtų atlikti dar ramiau jaustis norintys investuotojai.
Visų pirma, investuotojams verta patiems susipažinti su oficialiu turto vertinimo dokumentu – kiek nauji jo duomenys ir kas jį atliko. O greitas panašių objektų kaimynystėje palyginimas skelbimų portaluose investuotojams padėtų bent jau susidaryti įspūdį, už kiek toks turtas realiai parduodamas.
Visos platformos nurodo vadinamąjį LTV rodiklį – turto vertės ir paskolos santykį. Bet dar tiksliau ir suprantamiau būtų pasitikrinti paskolos kvadratiniam metrui santykį. Jei vystytojo siūloma kv. m kaina populiariame Vilniaus rajone yra 3 tūkst. eurų, o platformos investuotojų paskola vienam kvadratui sudaro vos 700 eurų, investavusiems į tokį objektą nebūtų baisus ir keturgubas kainos sumažėjimas. Juk galimybė parduoti patrauklų būstą už 700 EUR/kv.m turėtų lemti efektyvų turto realizavimą ir atsiskaitymą su investuotojais.
„Tik svarbu įvertinti, ar vystytojo planuojama kaina atitinka rinkos realijas: minėti 3 tūkst. eurų turbūt bus pernelyg optimistiškas lūkestis miesto pakraštyje. Reikėtų įvertinti ir tai, kokie butai suplanuoti projekte – visuomet greičiau ir paprasčiau parduodami mažesnės kvadratūros, 40-60 kv. m būstai, aktualiausi karštoje nuomos rinkoje. LTV ar paskola kvadratiniam metrui turi atrodyti adekvačiai ne tik popieriuje, bet ir realiame gyvenime“, – sako „Röntgen“ ryšių su investuotojais vadovė.
Tad jei projektas, į kurį investuojate, jūsų pačių ir platformos skaičiavimais, atlaiko 30-40% ar dar didesnį kainų sumažėjimą ir yra objektyviai patrauklus bei lengvai parduodamas – iš esmės galite jaustis užtikrintai. Žmonės, kuriems aktuali ne tik grąža, bet ir saugumas, tokiu atveju gali jaustis daug ramiau nei investuotojai, stebintys, pvz., raudonuojančias akcijų rinkas. Jose kiekvienas sumažėjimas reiškia realų nuostolį.
Bet kurios investicijos yra susijusios su rizika. Todėl net turint pakankamą bei objektyvų vertės rezervą, gali tekti susitaikyti su tam tikru paskolos vėlavimu kol įkeistas turtas bus realizuotas. Tai gali būti nemalonu suplanavus, kad šių pinigų prireiks konkrečiu metu. Tačiau dalis investuotojų, kurie neskuba, vėlavimą netgi laiko privalumu dėl didelių delspinigių.
„Visais laikais buvo populiarios fiksuotos grąžos priemonės, pvz., valstybių obligacijos. Iš investuojančiųjų į akcijas vis dažniau girdime norą grįžti prie tokių priemonių. Be to, visais laikais buvo populiarūs pagrįsti investiciniai instrumentai, pvz., auksas. Tik jis per pandemiją neteko dalies statuso. Sutelktinis finansavimas su NT įkeitimu siūlo abiejų minėtų priemonių vertę jungiantį derinį – fiksuotą solidžią grąžą ir sąsają su konkrečiu turtu. Tik investuotojai turėtų išlikti budrūs: diversifikuoti portfelį ir savarankiškai pasitikrinti skelbiamų skaičių bei informacijos kokybę. Būtent tai ir lemtų realų imunitetą NT rinkos korekcijų atveju“, – sako G. Zarembienė.
Susijusios naujienos
Pasirengę pradėti
investuoti į NT?
PRADĖTI INVESTUOTI
UAB Trečia diena, valdanti platformą Röntgen, yra licencijuota sutelktinio finansavimo platforma. Platformos veiklą reglamentuoja ES Sutelktinio finansavimo reglamentas, o veiklos priežiūrą įstatymų numatyta tvarka vykdo Lietuvos bankas.