Sutelktinio investavimo akademija: paskolų NT vystymui bei pajamų srautą generuojantiems objektams privalumai bei trūkumai
Populiarėjantis sutelktinis investavimas su nekilnojamojo turto įkeitimu pradedantiems investuotojams suteikė galimybę rinktis iš daugybės skirtingų galimybių. Nors turto įkeitimas dažnai savaime yra gera paskolos užtikrinimo priemonė - renkantis investicijas svarbu atkreipti dėmesį ne tik į paskolos užtikrinimo priemonę ar siūlomas palūkanas. Tik suprasdami paskolos paskirtį ir įkeičiamo turto tipą Jūs galėsite geriau suprasti ar investicija tinkama Jums.
Panašūs, bet skirtingi – nekilnojamojo turto tipai
Vystymo potencialą turintis turtas savo esamoje būsenoje dar nėra tinkamas galutiniam vartotojui. Dažniausiai tai bus sklypai arba dar nepabaigti vystymo projektai, kuriuos plėtojant galima sukurti pridėtinę vertę bei paruošti juos galutiniam vartotojui: žmonėms ieškantiems gyvenamo būsto arba verslui ieškančiam prekybinių, administracinių, gamybos ar sandėliavimo patalpų. Šis turtas dar negeneruoja pajamų, kurios galėtų aptarnauti paskolą, tačiau atlikus investicijas ir įgyvendinus pardavimus turėtų sukurti vertės daugiau nei bus investuojama.
Užbaigtas vystyti turtas skirtas jo savininko naudojimui. Tai galutiniam vartotojui tinkamas turtas, kurio vertė tikėtina nesikeis. Jo savininkas (galutinis naudotojas) turtą naudoja išskirtinai savo reikmėms: jame gyvena ar vykdo verslą (gamyba, sandėliavimas, kt.). Šis turtas papildo pagrindinę paskolos gavėjo veiklą, tačiau negeneruoja papildomų pajamų, kurios galėtų būti skirtos šios paskolos aptarnavimui, taip pat nėra numatomas jo pardavimas.
Užbaigtas vystyti ir nuomojamas turtas. Tai galutiniam vartotojui tinkamas turtas, kurio vertė tikėtina nesikeis. Tačiau jo savininkas jį nuomoja galutiniams naudotojams. Tai gali būti verslo centrai, butai nuomai, sandėliai, prekybos centrai. Šis turtas yra nuomojamas rinkos sąlygomis ir paskolos gavėjui generuoja pastovų nuomos pajamų srautą, kuris gali būti skirtas paskolos aptarnavimui. Dažniausiai šio turto pardavimas nėra numatomas.
Visi šie turtai, net ir po statybų, įprastai būna užskolinti. Lygiai taip kaip įsigyjant butą ar namą gyventojai skolinasi tam, kad sumažinti nuosavą investiciją – taip ir verslas skolinasi su tikslu sumažinti nuosavą investiciją, o kaip užtikrinimo priemonę – įkeičia turtą.
Skirtingi turto tipai – skirtingi privalumai bei trūkumai
Suprasdami Jums įkeičiamą turtą Jūs galite geriau suprasti potencialų paskolos gyvavimo ciklą ir nuspręsti ar turtas atitinka Jūsų investavimo poreikius.
Vystymo projektai visada turi aiškų paskolos panaudojimo ir grąžinimo tikslą: skolinamasi projekto įgyvendinimui, lėšos investuojamos į statybą, o grąžinimas numatomas iš turto pardavimų. Kol statyba nėra užbaigta projektas negeneruoja pajamų, todėl negali aptarnauti paskolos ar mokėti palūkanų. Tačiau užbaigus statybą Jūsų paskolą užtikrinančio turto vertė ženkliai padidėja bei jis tampa patrauklus įsigyti daug platesniam ratui klientų (galutinių naudotojų). Tai savo ruožtu mažina paskolos riziką. Tokios paskolos turi daugiau neapibrėžtumo paskolos pradžioje (kol dar neprasidėjo ar jau vykdoma statyba), bet turi daug aiškesnį grąžinimo šaltinį pabaigoje, kai prasideda turto, kurio vystymui buvo skirta paskola, pardavimai.
PRIVALUMAS: aiškus ir konkretus paskolos panaudojimo ir grąžinimo būdai – statyba ir pardavimai;
TRŪKUMAS: paskolos pradžioje rizika didesnė, paskolos grąžinimas susijęs su pardavimų rezultatais.
Užbaigtas vystyti bei savo reikmėms naudojamas turtas nebeturi rizikų susijusių su statyba, o paskola skirta įmonės pagrindinei veiklai finansuoti arba ankstesnių paskolų refinansavimui. Įkeičiamas turtas paskolos gavėjui (tiesiogiai) negeneruoja pajamų, o yra naudojamas savoms reikmėms. Todėl palūkanos gali būti mokamos tik iš skolininko pagrindinės veiklos, kuri turi būti pelninga. Dėl tos pačios priežasties ir paskolos grąžinimas labiausiai priklausys nuo pagrindinės skolininko veiklos rezultatų. Kaip užtikrinimo priemonė įkeičiamas turtas yra papildomas saugiklis, kuris bloguoju scenarijumi gali būti parduodamas ar refinansuojamas taip grąžinant Jūsų suteiktą paskolą. Šių paskolų vėlavimo rizika daugiau bus susijusi su paskolos gavėjo pagrindine veikla, o bendras paskolos rizikingumas – su įkeičiamo turto verte bei likvidumu.
PRIVALUMAS: paskola neturi su statybomis susijusių rizikų, o sėkmingas turto pardavimas nėra privaloma sąlyga paskolos grąžinimui. Papildomas, su NT nesusijęs verslas gali būti riziką mažinanti aplinkybė;
TRŪKUMAS: paskolos grąžinimas greičiausiai bus vykdomas refinansuojant paskolą, o tam bus reikalingi geri įmonės pagrindinės veiklos rezultatai. Dėl šios priežasties rekomenduojama įsigilinti ir į paskolos gavėjo verslo rezultatus bei prognozes.
Užbaigtas vystyti ir nuomojamas turtas taip pat nebeturi rizikų susijusių su statyba, tačiau papildomai savo savininkui generuoja nuolatinį nuomos pajamų srautą. Pastovios nuomos kontraktais užtikrintos pajamos yra aiškus ir stabilus pajamų šaltinis, kuris bus naudojamas mokėti palūkanoms bei aptarnauti paskolą. Dažniausiai šio turto vertė taipogi bus susijusi su faktinėmis jo gaunamomis pajamomis, tad vertės skaičiavimas yra daug labiau standartizuotas, objektyvesnis ir geriau atspindės rinkos vertę. Paskola tokiam objektui savo esme bus panaši į paskolas kurias gyventojai gauna iš banko pirkdami būstą. Jos tikslas – sumažinti nuosavo kapitalo naštą turto savininkui, paskolos davėjams pasiūlant turto, kurio vertė didesnė nei paskola, įkeitimą. Šiuo atveju pagrindinis skirtumas nuo būsto paskolos yra tai, kad verslo paskolos yra ženkliai trumpesnės (būsto 20-30 metų, verslo 2-5 metai), todėl jos naturaliai turi būti reguliariai pratęsiamos jas refinansuojant. Tuo atveju jei verslo paskola negalėtų būti grąžinta (refinansuota) laiku – daliniam jos grąžinimui ar aptarnavimui (palūkanų mokėjimui) iki grąžinimo gali būti naudojamos įmonės gaunamos nuomos pajamos. Šios paskolos dėl reguliariai gaunamų nuomos pajamų yra stabilesnės, o jų bendras rizikingumas susijęs su įkeičiamo turto generuojamomis nuomos pajamomis ir likvidumu.
PRIVALUMAS: paskola neturi su statybomis susijusių rizikų, o sėkmingas turto pardavimas nėra privaloma sąlyga paskolos grąžinimui. Turtas nuo pirmos dienos generuoja nuomos pajamas, kurios gali būti naudojamos paskolos aptarnavimui;
TRŪKUMAS: paskolos grąžinimas greičiausiai bus vykdomas refinansuojant paskolą, o tam bus reikalingas stabilių busimų nuomos pajamų užtikrinimas.
Koks įkeistas turtas yra geresnis?
Kuris užtikrinimo priemonių tipas yra tinkamesnis Jums labiausiai priklauso nuo Jūsų rizikos tolerancijos bei investavimo tikslų.
Dažniausiai paskolos turtui generuojančiam nuomos pajamas yra asocijuojamos su saugesnėmis investicijomis. Šis turtas nebeturi su vystymu susijusių rizikų, jo paklausą rodo esamos nuomos sutartys, o gaunamos pajamos nuo pirmos dienos gali būti skirtos aptarnauti paskolai. Tiesa, dėl mažesnės rizikos ir stabilesnio pajamų srauto šios paskolos dažnai yra ilgesnės trukmės (24-60 mėn.), siūlo mažesnes palūkanas, o jų grąžinimas laiku labiau priklauso ne nuo pardavimo, o nuo refinansavimo.
Finansuojant vystomą turtą susiduriama su papildomomis statybos bei pardavimo rizikomis. Nors patyrę vystytojai dažniausiai jas sėkmingai suvaldo – papildomos rizikos lemia ir didesnes palūkanas. Tad šios galimybės gali pasirodyti patrauklesnės didesnę riziką ir trumpesnes (12-24 mėn.) paskolas toleruojantiems investuotojams.
Prieš investuojant visada siūlome neskubėti ir atidžiai susipažinti su visa Jums prieinama informacija apie projektą. Gerai suprasdami investiciją ir jos užtikrinimo priemones galėsite priimti informuotą ir atsakingą sprendimą kaip įdarbinate savo kapitalą Jums tinkamiausiu būdu.
Autorius: Martynas Stankevičius, „Röntgen” direktorius
Sutelktinio investavimo akademija: paskolų NT vystymui bei pajamų srautą generuojantiems objektams privalumai bei trūkumai
Populiarėjantis sutelktinis investavimas su nekilnojamojo turto įkeitimu pradedantiems investuotojams suteikė galimybę rinktis iš daugybės skirtingų galimybių. Nors turto įkeitimas dažnai savaime yra gera paskolos užtikrinimo priemonė - renkantis investicijas svarbu atkreipti dėmesį ne tik į paskolos užtikrinimo priemonę ar siūlomas palūkanas. Tik suprasdami paskolos paskirtį ir įkeičiamo turto tipą Jūs galėsite geriau suprasti ar investicija tinkama Jums.
Panašūs, bet skirtingi – nekilnojamojo turto tipai
Vystymo potencialą turintis turtas savo esamoje būsenoje dar nėra tinkamas galutiniam vartotojui. Dažniausiai tai bus sklypai arba dar nepabaigti vystymo projektai, kuriuos plėtojant galima sukurti pridėtinę vertę bei paruošti juos galutiniam vartotojui: žmonėms ieškantiems gyvenamo būsto arba verslui ieškančiam prekybinių, administracinių, gamybos ar sandėliavimo patalpų. Šis turtas dar negeneruoja pajamų, kurios galėtų aptarnauti paskolą, tačiau atlikus investicijas ir įgyvendinus pardavimus turėtų sukurti vertės daugiau nei bus investuojama.
Užbaigtas vystyti turtas skirtas jo savininko naudojimui. Tai galutiniam vartotojui tinkamas turtas, kurio vertė tikėtina nesikeis. Jo savininkas (galutinis naudotojas) turtą naudoja išskirtinai savo reikmėms: jame gyvena ar vykdo verslą (gamyba, sandėliavimas, kt.). Šis turtas papildo pagrindinę paskolos gavėjo veiklą, tačiau negeneruoja papildomų pajamų, kurios galėtų būti skirtos šios paskolos aptarnavimui, taip pat nėra numatomas jo pardavimas.
Užbaigtas vystyti ir nuomojamas turtas. Tai galutiniam vartotojui tinkamas turtas, kurio vertė tikėtina nesikeis. Tačiau jo savininkas jį nuomoja galutiniams naudotojams. Tai gali būti verslo centrai, butai nuomai, sandėliai, prekybos centrai. Šis turtas yra nuomojamas rinkos sąlygomis ir paskolos gavėjui generuoja pastovų nuomos pajamų srautą, kuris gali būti skirtas paskolos aptarnavimui. Dažniausiai šio turto pardavimas nėra numatomas.
Visi šie turtai, net ir po statybų, įprastai būna užskolinti. Lygiai taip kaip įsigyjant butą ar namą gyventojai skolinasi tam, kad sumažinti nuosavą investiciją – taip ir verslas skolinasi su tikslu sumažinti nuosavą investiciją, o kaip užtikrinimo priemonę – įkeičia turtą.
Skirtingi turto tipai – skirtingi privalumai bei trūkumai
Suprasdami Jums įkeičiamą turtą Jūs galite geriau suprasti potencialų paskolos gyvavimo ciklą ir nuspręsti ar turtas atitinka Jūsų investavimo poreikius.
Vystymo projektai visada turi aiškų paskolos panaudojimo ir grąžinimo tikslą: skolinamasi projekto įgyvendinimui, lėšos investuojamos į statybą, o grąžinimas numatomas iš turto pardavimų. Kol statyba nėra užbaigta projektas negeneruoja pajamų, todėl negali aptarnauti paskolos ar mokėti palūkanų. Tačiau užbaigus statybą Jūsų paskolą užtikrinančio turto vertė ženkliai padidėja bei jis tampa patrauklus įsigyti daug platesniam ratui klientų (galutinių naudotojų). Tai savo ruožtu mažina paskolos riziką. Tokios paskolos turi daugiau neapibrėžtumo paskolos pradžioje (kol dar neprasidėjo ar jau vykdoma statyba), bet turi daug aiškesnį grąžinimo šaltinį pabaigoje, kai prasideda turto, kurio vystymui buvo skirta paskola, pardavimai.
PRIVALUMAS: aiškus ir konkretus paskolos panaudojimo ir grąžinimo būdai – statyba ir pardavimai;
TRŪKUMAS: paskolos pradžioje rizika didesnė, paskolos grąžinimas susijęs su pardavimų rezultatais.
Užbaigtas vystyti bei savo reikmėms naudojamas turtas nebeturi rizikų susijusių su statyba, o paskola skirta įmonės pagrindinei veiklai finansuoti arba ankstesnių paskolų refinansavimui. Įkeičiamas turtas paskolos gavėjui (tiesiogiai) negeneruoja pajamų, o yra naudojamas savoms reikmėms. Todėl palūkanos gali būti mokamos tik iš skolininko pagrindinės veiklos, kuri turi būti pelninga. Dėl tos pačios priežasties ir paskolos grąžinimas labiausiai priklausys nuo pagrindinės skolininko veiklos rezultatų. Kaip užtikrinimo priemonė įkeičiamas turtas yra papildomas saugiklis, kuris bloguoju scenarijumi gali būti parduodamas ar refinansuojamas taip grąžinant Jūsų suteiktą paskolą. Šių paskolų vėlavimo rizika daugiau bus susijusi su paskolos gavėjo pagrindine veikla, o bendras paskolos rizikingumas – su įkeičiamo turto verte bei likvidumu.
PRIVALUMAS: paskola neturi su statybomis susijusių rizikų, o sėkmingas turto pardavimas nėra privaloma sąlyga paskolos grąžinimui. Papildomas, su NT nesusijęs verslas gali būti riziką mažinanti aplinkybė;
TRŪKUMAS: paskolos grąžinimas greičiausiai bus vykdomas refinansuojant paskolą, o tam bus reikalingi geri įmonės pagrindinės veiklos rezultatai. Dėl šios priežasties rekomenduojama įsigilinti ir į paskolos gavėjo verslo rezultatus bei prognozes.
Užbaigtas vystyti ir nuomojamas turtas taip pat nebeturi rizikų susijusių su statyba, tačiau papildomai savo savininkui generuoja nuolatinį nuomos pajamų srautą. Pastovios nuomos kontraktais užtikrintos pajamos yra aiškus ir stabilus pajamų šaltinis, kuris bus naudojamas mokėti palūkanoms bei aptarnauti paskolą. Dažniausiai šio turto vertė taipogi bus susijusi su faktinėmis jo gaunamomis pajamomis, tad vertės skaičiavimas yra daug labiau standartizuotas, objektyvesnis ir geriau atspindės rinkos vertę. Paskola tokiam objektui savo esme bus panaši į paskolas kurias gyventojai gauna iš banko pirkdami būstą. Jos tikslas – sumažinti nuosavo kapitalo naštą turto savininkui, paskolos davėjams pasiūlant turto, kurio vertė didesnė nei paskola, įkeitimą. Šiuo atveju pagrindinis skirtumas nuo būsto paskolos yra tai, kad verslo paskolos yra ženkliai trumpesnės (būsto 20-30 metų, verslo 2-5 metai), todėl jos naturaliai turi būti reguliariai pratęsiamos jas refinansuojant. Tuo atveju jei verslo paskola negalėtų būti grąžinta (refinansuota) laiku – daliniam jos grąžinimui ar aptarnavimui (palūkanų mokėjimui) iki grąžinimo gali būti naudojamos įmonės gaunamos nuomos pajamos. Šios paskolos dėl reguliariai gaunamų nuomos pajamų yra stabilesnės, o jų bendras rizikingumas susijęs su įkeičiamo turto generuojamomis nuomos pajamomis ir likvidumu.
PRIVALUMAS: paskola neturi su statybomis susijusių rizikų, o sėkmingas turto pardavimas nėra privaloma sąlyga paskolos grąžinimui. Turtas nuo pirmos dienos generuoja nuomos pajamas, kurios gali būti naudojamos paskolos aptarnavimui;
TRŪKUMAS: paskolos grąžinimas greičiausiai bus vykdomas refinansuojant paskolą, o tam bus reikalingas stabilių busimų nuomos pajamų užtikrinimas.
Koks įkeistas turtas yra geresnis?
Kuris užtikrinimo priemonių tipas yra tinkamesnis Jums labiausiai priklauso nuo Jūsų rizikos tolerancijos bei investavimo tikslų.
Dažniausiai paskolos turtui generuojančiam nuomos pajamas yra asocijuojamos su saugesnėmis investicijomis. Šis turtas nebeturi su vystymu susijusių rizikų, jo paklausą rodo esamos nuomos sutartys, o gaunamos pajamos nuo pirmos dienos gali būti skirtos aptarnauti paskolai. Tiesa, dėl mažesnės rizikos ir stabilesnio pajamų srauto šios paskolos dažnai yra ilgesnės trukmės (24-60 mėn.), siūlo mažesnes palūkanas, o jų grąžinimas laiku labiau priklauso ne nuo pardavimo, o nuo refinansavimo.
Finansuojant vystomą turtą susiduriama su papildomomis statybos bei pardavimo rizikomis. Nors patyrę vystytojai dažniausiai jas sėkmingai suvaldo – papildomos rizikos lemia ir didesnes palūkanas. Tad šios galimybės gali pasirodyti patrauklesnės didesnę riziką ir trumpesnes (12-24 mėn.) paskolas toleruojantiems investuotojams.
Prieš investuojant visada siūlome neskubėti ir atidžiai susipažinti su visa Jums prieinama informacija apie projektą. Gerai suprasdami investiciją ir jos užtikrinimo priemones galėsite priimti informuotą ir atsakingą sprendimą kaip įdarbinate savo kapitalą Jums tinkamiausiu būdu.
Autorius: Martynas Stankevičius, „Röntgen” direktorius
Susijusios naujienos
Pasirengę pradėti
investuoti į NT?
PRADĖTI INVESTUOTI
UAB Trečia diena, valdanti platformą Röntgen, yra licencijuota sutelktinio finansavimo platforma. Platformos veiklą reglamentuoja ES Sutelktinio finansavimo reglamentas, o veiklos priežiūrą įstatymų numatyta tvarka vykdo Lietuvos bankas.