NT platformų investuotojai, kaip ir bankai, gali džiaugtis griežtesne investicijų atranka ir didesniais pelnais
Šiandien reikšmingai pakilusios palūkanos slegia būsto paskolų turėtojus. Tačiau investuojantys per sutelktinio NT finansavimo platformas patys atsiduria banko vaidmenyje: gali džiaugtis didesniais pelnais ir dar griežtesne NT projektų atranka.
Per pastaruosius pusantrų metų Euribor palūkanos iš neigiamos zonos pakilo iki daugiau kaip 4% - didžiausios reikšmės nuo 2008 m. Vien Euribor pokyčiai vidutinio buto Vilniuje pirkėjui paskolos aptarnavimą pabrangino keliais šimtais eurų.
Išaugusios palūkanos neaplenkė ir kitų skolos rinkų: brangiau skolinasi ne tik gyventojai, bet ir verslai ar vyriausybės. Atitinkamai išaugo palūkanos ir nekilnojamojo turto vystytojams, kurie skolinasi per sutelktinio finansavimo platformas. Tai reiškia didesnį uždarbį investuotojams. Pavyzdžiui, 2021 m. konservatyvumu išsiskiriančioje “Röntgen” platformoje vidutinė metinė grąža siekė dar 7,5%, pernai ji išaugo iki 8,5%, o šiemet jau apie 9,15%, kai maksimali palūkanų riba pakilo iki 12 proc.
“Jei išaugęs Euribor būsto paskolų turėtojams yra išties didelis nepatogumas, tai platformos investuotojams tai reiškia didesnį uždarbį. Tiek gyventojai, tiek profesionalūs investuotojai noriai naudojasi pabrangusiomis paskolomis, nes sulaukia didesnio pelno iš vystytojų mokamų palūkanų. Tai iliustruoja ir “Röntgen” statistika - per 10 šių metų mėnesių “Röntgen” sutelkė 40,9 mln. eurų paskolų, kas yra daugiau nei 2 kartus daugiau nei pernai tuo pačiu metu. Jeigu pernai daugelis norėjo apsaugoti savo pinigus nuo infliacijos, šiandien prie motyvacijos prisideda ir išaugusios palūkanos”, - komentuoja Greta Zarembienė, “Röntgen” partnerė ir ryšių su investuotojais vadovė.
Griežtesnė projektų atranka
Kaip ir bankuose, NT rinkai sulėtėjus, sugriežtėjo ir “Röntgen” finansuojamų projektų atranka. Nors skolinimas išaugusiomis palūkanomis investuotojus džiugina, tačiau dažnas nebūtinai žino, kaip vertinti investicijų patikimumą ir įkeičiamo NT kokybę.
Anot G.Zarembienės, pastaruosius pusantrų metų “Röntgen” kriterijai ir saugikliai griežtėjo - bendrovė iš vystytojų dabar tikisi solidesnės nuosavų lėšų dalies, reikšmingesnių įkeičiamo turto vertės rezervų, nuo grafikų neatsiliekančių statybos tempų (jei jos jau pradėtos). Papildomų pliusų projektams šiuo metu suteikia tokie faktoriai kaip išskirtinės lokacijos, turimi bankinio finansavimo pasiūlymai, akivaizdi paklausa rinkoje ar neagresyvus finansavimo poreikis.
Kita vertus, “Röntgen” komanda neigiamai vertina ir atmeta projektus, finansuotus tik skolintomis lėšomis, gavusius ir panaudojusius reikšmingus avansus, neturinčius lėšų rezervo, turinčius iššūkių su statybų dokumentacija ar juo labiau teisminių ginčų, turinčius skolų tiekėjams ar neproporcingai didelių mokėtinų sumų ir pan.
"Taip pat atliekame vadinamąjį stress-testingą, t.y. vertiname scenarijus, kiek turėtų sumažėti pardavimo kaina, kad užstato vertės pardavimo atveju pilnai užtektų pilnam paskolos ir palūkanų dengimui. Šiuos savo skaičiavimus įkeliame į pristatymus investuotojams, ypač tuose projektuose, kurių statybos darbai yra baigti ir lieka tik pardavimų etapas. Nenorėčiau kompetencijų ir analitinių galimybių prasme lygintis su bankais, tačiau “Röntgen” komandos atrankos principų tvarumą iliustruoja tai, kad tarp investuotojų yra bankų, kurie pasitiki mūsų daroma atranka, taip pat fondų bei stambų kapitalą valdančių fizinių asmenų”, - sako G. Zarembienė.
Daugėja investuotojų butą nuomai iškeičiančių į SFP
Beje, dalį šių metų naujų “Röntgen” investuotojų sudaro žmonės, anksčiau investavę į butus nuomai. Net ir iki Euribor kilimo investicinių būstų patrauklumas Lietuvoje pastaraisiais metais mažėjo dėl laikui imlaus administravimo, nenumatytų išlaidų, sumažėjusių vertės prieaugio perspektyvų ir realaus pelningumo, šiandien retai kada pranokstančio 5-6%.
“Per pastaruosius keliolika metų Lietuvoje NT nuomai buvo pelningiausia investicija, jeigu vertinsime didžiulį turto vertės prieaugį. Perkant investicinį būstą ne savo lėšomis, o su banko paskola, toks verslo modelis dėl išaugusio Euribor šiuo metu apskritai nebėra racionalus, nes šiandienos nuomos rinka nėra pasiruošusi kompensuoti keliais šimtais eurų padidėjusių įmokų bankams. Todėl išaugęs Euribor tapo dar vienu stimulu gyventojams atrasti sutelktinio finansavimo rinką”, - sako G. Zarembienė.
NT platformų investuotojai, kaip ir bankai, gali džiaugtis griežtesne investicijų atranka ir didesniais pelnais
Šiandien reikšmingai pakilusios palūkanos slegia būsto paskolų turėtojus. Tačiau investuojantys per sutelktinio NT finansavimo platformas patys atsiduria banko vaidmenyje: gali džiaugtis didesniais pelnais ir dar griežtesne NT projektų atranka.
Per pastaruosius pusantrų metų Euribor palūkanos iš neigiamos zonos pakilo iki daugiau kaip 4% - didžiausios reikšmės nuo 2008 m. Vien Euribor pokyčiai vidutinio buto Vilniuje pirkėjui paskolos aptarnavimą pabrangino keliais šimtais eurų.
Išaugusios palūkanos neaplenkė ir kitų skolos rinkų: brangiau skolinasi ne tik gyventojai, bet ir verslai ar vyriausybės. Atitinkamai išaugo palūkanos ir nekilnojamojo turto vystytojams, kurie skolinasi per sutelktinio finansavimo platformas. Tai reiškia didesnį uždarbį investuotojams. Pavyzdžiui, 2021 m. konservatyvumu išsiskiriančioje “Röntgen” platformoje vidutinė metinė grąža siekė dar 7,5%, pernai ji išaugo iki 8,5%, o šiemet jau apie 9,15%, kai maksimali palūkanų riba pakilo iki 12 proc.
“Jei išaugęs Euribor būsto paskolų turėtojams yra išties didelis nepatogumas, tai platformos investuotojams tai reiškia didesnį uždarbį. Tiek gyventojai, tiek profesionalūs investuotojai noriai naudojasi pabrangusiomis paskolomis, nes sulaukia didesnio pelno iš vystytojų mokamų palūkanų. Tai iliustruoja ir “Röntgen” statistika - per 10 šių metų mėnesių “Röntgen” sutelkė 40,9 mln. eurų paskolų, kas yra daugiau nei 2 kartus daugiau nei pernai tuo pačiu metu. Jeigu pernai daugelis norėjo apsaugoti savo pinigus nuo infliacijos, šiandien prie motyvacijos prisideda ir išaugusios palūkanos”, - komentuoja Greta Zarembienė, “Röntgen” partnerė ir ryšių su investuotojais vadovė.
Griežtesnė projektų atranka
Kaip ir bankuose, NT rinkai sulėtėjus, sugriežtėjo ir “Röntgen” finansuojamų projektų atranka. Nors skolinimas išaugusiomis palūkanomis investuotojus džiugina, tačiau dažnas nebūtinai žino, kaip vertinti investicijų patikimumą ir įkeičiamo NT kokybę.
Anot G.Zarembienės, pastaruosius pusantrų metų “Röntgen” kriterijai ir saugikliai griežtėjo - bendrovė iš vystytojų dabar tikisi solidesnės nuosavų lėšų dalies, reikšmingesnių įkeičiamo turto vertės rezervų, nuo grafikų neatsiliekančių statybos tempų (jei jos jau pradėtos). Papildomų pliusų projektams šiuo metu suteikia tokie faktoriai kaip išskirtinės lokacijos, turimi bankinio finansavimo pasiūlymai, akivaizdi paklausa rinkoje ar neagresyvus finansavimo poreikis.
Kita vertus, “Röntgen” komanda neigiamai vertina ir atmeta projektus, finansuotus tik skolintomis lėšomis, gavusius ir panaudojusius reikšmingus avansus, neturinčius lėšų rezervo, turinčius iššūkių su statybų dokumentacija ar juo labiau teisminių ginčų, turinčius skolų tiekėjams ar neproporcingai didelių mokėtinų sumų ir pan.
"Taip pat atliekame vadinamąjį stress-testingą, t.y. vertiname scenarijus, kiek turėtų sumažėti pardavimo kaina, kad užstato vertės pardavimo atveju pilnai užtektų pilnam paskolos ir palūkanų dengimui. Šiuos savo skaičiavimus įkeliame į pristatymus investuotojams, ypač tuose projektuose, kurių statybos darbai yra baigti ir lieka tik pardavimų etapas. Nenorėčiau kompetencijų ir analitinių galimybių prasme lygintis su bankais, tačiau “Röntgen” komandos atrankos principų tvarumą iliustruoja tai, kad tarp investuotojų yra bankų, kurie pasitiki mūsų daroma atranka, taip pat fondų bei stambų kapitalą valdančių fizinių asmenų”, - sako G. Zarembienė.
Daugėja investuotojų butą nuomai iškeičiančių į SFP
Beje, dalį šių metų naujų “Röntgen” investuotojų sudaro žmonės, anksčiau investavę į butus nuomai. Net ir iki Euribor kilimo investicinių būstų patrauklumas Lietuvoje pastaraisiais metais mažėjo dėl laikui imlaus administravimo, nenumatytų išlaidų, sumažėjusių vertės prieaugio perspektyvų ir realaus pelningumo, šiandien retai kada pranokstančio 5-6%.
“Per pastaruosius keliolika metų Lietuvoje NT nuomai buvo pelningiausia investicija, jeigu vertinsime didžiulį turto vertės prieaugį. Perkant investicinį būstą ne savo lėšomis, o su banko paskola, toks verslo modelis dėl išaugusio Euribor šiuo metu apskritai nebėra racionalus, nes šiandienos nuomos rinka nėra pasiruošusi kompensuoti keliais šimtais eurų padidėjusių įmokų bankams. Todėl išaugęs Euribor tapo dar vienu stimulu gyventojams atrasti sutelktinio finansavimo rinką”, - sako G. Zarembienė.
Susijusios naujienos
Pasirengę pradėti
investuoti į NT?
PRADĖTI INVESTUOTI
UAB Trečia diena, valdanti platformą Röntgen, yra licencijuota sutelktinio finansavimo platforma. Platformos veiklą reglamentuoja ES Sutelktinio finansavimo reglamentas, o veiklos priežiūrą įstatymų numatyta tvarka vykdo Lietuvos bankas.