Būstų kainos Lietuvoje krenta: kaip investuoti sulėtėjus ekonomikai
Pastarieji mėnesiai aiškiai signalizuoja, kad Lietuvoje nekilnojamo turto kainos pasiekė piką. Didmiesčiuose jos praktiškai nebeauga, fiksuojamas keliolika procentų mažesnis sandorių skaičius visoje rinkoje, o realus kainų mažėjimas jau pradedamas matyti kaimyninių šalių sostinėse. Šios ir kitos aplinkybės gali mažinti ir investicinio būsto patrauklumą bei skatinti pagalvoti apie alternatyvas.
Nekilnojamasis turtas (NT) yra bene populiariausia lietuvių investavimo forma. Registrų centro skaičiavimais, kas penktas butas Lietuvos didmiesčiuose yra perkamas investicijai, t.y. siekiant jį išnuomoti ir laukiant vertės prieaugio. Nepaisant sudėtingesnio administravimo (priežiūros, prastovų bei kt.) ir vos 3-4 proc. siekiančios metinės investicinės grąžos, būstas nuomai lietuviams yra suprantama, materiali ir todėl patraukli investicija. Visgi sulėtėję pardavimai ir kainos, aprimusi nuomos rinka bei nerimas dėl ekonomikos ar paskolų palūkanų gali kuriam laikui ataušinti ir investicinių būstų segmentą.
Pastaraisiais metais lietuviai yra atradę ir naują būdą investuoti į NT – per sutelktinio finansavimo platformas, sujungiančias būsto vystytojus ir profesionalius bei smulkius investuotojus. Tai – Lietuvos banko prižiūrima rinka, šiuo metu siūlanti fiksuotas 7-12 proc. metines palūkanas, investuotojų naudai įkeičiamą turtą su 30-40 proc. vertės rezervu ir galimybę investuoti vos nuo 100 EUR. Lietuvoje sutelktinio finansavimo metinė rinka siekia jau beveik 150 mln. EUR bei toliau sparčiai auga, nepaisant šių metų iššūkių šalyje bei pasaulyje. Bet ar ji atspari dabartiniam NT rinkos stabtelėjimui ir galimoms kainų korekcijoms?
Pasak sutelktinio finansavimo platformos „Röntgen“ ryšių su investuotojais vadovės Gretos Zarembienės, šis investicinis segmentas yra tvarus net ir sulėtėjusiose rinkoje dėl paprastos priežasties: investuotojų naudai visada yra įkeičiamas 30-40 proc. didesnės vertės nekilnojamasis turtas, kurį pardavus net su reikšminga nuolaida vis tiek pakaktų lėšų atsiskaityti su investuotojais.
„Akivaizdu, kad įžengiame į sulėtėjusią ekonomiką ir NT rinką. Šiandienos aplinkybės nėra idealios nei būstų pirkėjams, nei pardavėjams, bet sutelktinį finansavimą su NT įkeitimu galima ir toliau laikyti saugesne investicine užuovėja, nei, pvz., stipriai banguojančias akcijų rinkas. Net jei vystytojas, į kurio projektą investuojama, susidurtų su finansiniais nesklandumais, visas rizikas turėtų amortizuoti investuotojų naudai įkeičiamas ženkliai didesnės vertės turtas. Iliustruosiu paprastu pavyzdžiu: ar pirktumėte Vilniaus centre už 3000-4000 EUR/kv.m šiandien parduodamą patrauklų butą su 30 proc. ar dar didesne nuolaida? Būtent toks vertės rezervas investuotojų naudai užtikrina, kad didžiausia reali rizika investuojantiems sutelktinio finansavimo platformose, tokiose kaip „Röntgen“, net ir krizės metu būtų nebent paskolos vėlavimas realizuojant įkeistą turtą“, – komentuoja G. Zarembienė.
Jos teigimu, „Röntgen“ platformoje net ir šiais neeiliniais metais visi įsipareigojimai investuotojams buvo vykdomi laiku, nėra vėluojančių paskolų, o vidutinės palūkanos, kaip ir visoje rinkoje, šiemet šiek tiek išaugo. „Mūsų platformoje kartu su smulkiaisiais investuoja ir profesionalai, projektams skiriantys net šešiaženkles sumas. Kalbant apie profesionalus, jie net ir kilus karui toliau investavo, tik, žinoma, dar atidžiau vertindami rizikas. Pastebime, kad net tarp profesionalų tokiais laikais auga susidomėjimas fiksuotos grąžos instrumentais, tokiais kaip sutelktinis NT finansavimas. O mažmeniniai investuotojai šiemet ieško mažiau rizikingų būdų sumažinti rekordinės infliacijos efektą. Dėl visų šių aplinkybių sutelktinio NT finansavimo rinka šiemet ir toliau auga“, – sako „Röntgen“ atstovė.
„Röntgen“ nuo veiklos pradžios NT projektų vystymui sutelkė jau daugiau kaip 45 mln. EUR, o platforma vienija beveik 14 tūkst. profesionalių, institucinių ir smulkiųjų investuotojų. „Röntgen“ Lietuvos rinkoje išsiskiria konservatyviausiomis vidutinėmis palūkanomis (8,6 proc.), stambiausia vidutine viename finansavimo etape telkiama suma (592 tūkst. EUR), vienomis didžiausių vidutinių investicijų (5 tūkst. EUR) bei nuline vėluojančių projektų dalimi. Iki šiol platformos investuotojai jau uždirbo 2,6 mln. EUR palūkanų.
G. Zarembienės teigimu, „Röntgen“ orientuojasi į konservatyvius, savo klasėje išskirtinius, vidutinių ar stambesnių vystytojų projektus, daugiausia Vilniuje. Kita vertus, siekiant suteikti diversifikacijos galimybių, investuotojams laikas nuo laiko pasiūlomi ir alternatyvūs projektai: atostogų būstas kurortuose, atsinaujinančios energetikos ar aviacijos projektai bei įmonių obligacijos.
„Visais atvejais siūlomos investicinės galimybės yra praėjusios griežtą vidinę atranką bei išorinių partnerių ekspertizę, apsaugotos investuotojo naudai įkeičiamu didelės vertės turtu ir duodančios solidžią, fiksuotą metinę grąžą. Kai rinkoje vyrauja neapibrėžtumas bei mažėja žmonių perkamoji galia, sutelktinis finansavimas su NT įkeitimu yra puiki galimybė neilgam, 6-18 mėn. laikotarpiui įdarbinti savo laisvas lėšas. Tad šiandienos aplinkybių sukūryje, tai gali būti gera proga pasidairyti alternatyvų investiciniam būstui, kurioms nereikia turėti šimtatūkstantinio kapitalo“, – tvirtina G. Zarembienė.
Būstų kainos Lietuvoje krenta: kaip investuoti sulėtėjus ekonomikai
Pastarieji mėnesiai aiškiai signalizuoja, kad Lietuvoje nekilnojamo turto kainos pasiekė piką. Didmiesčiuose jos praktiškai nebeauga, fiksuojamas keliolika procentų mažesnis sandorių skaičius visoje rinkoje, o realus kainų mažėjimas jau pradedamas matyti kaimyninių šalių sostinėse. Šios ir kitos aplinkybės gali mažinti ir investicinio būsto patrauklumą bei skatinti pagalvoti apie alternatyvas.
Nekilnojamasis turtas (NT) yra bene populiariausia lietuvių investavimo forma. Registrų centro skaičiavimais, kas penktas butas Lietuvos didmiesčiuose yra perkamas investicijai, t.y. siekiant jį išnuomoti ir laukiant vertės prieaugio. Nepaisant sudėtingesnio administravimo (priežiūros, prastovų bei kt.) ir vos 3-4 proc. siekiančios metinės investicinės grąžos, būstas nuomai lietuviams yra suprantama, materiali ir todėl patraukli investicija. Visgi sulėtėję pardavimai ir kainos, aprimusi nuomos rinka bei nerimas dėl ekonomikos ar paskolų palūkanų gali kuriam laikui ataušinti ir investicinių būstų segmentą.
Pastaraisiais metais lietuviai yra atradę ir naują būdą investuoti į NT – per sutelktinio finansavimo platformas, sujungiančias būsto vystytojus ir profesionalius bei smulkius investuotojus. Tai – Lietuvos banko prižiūrima rinka, šiuo metu siūlanti fiksuotas 7-12 proc. metines palūkanas, investuotojų naudai įkeičiamą turtą su 30-40 proc. vertės rezervu ir galimybę investuoti vos nuo 100 EUR. Lietuvoje sutelktinio finansavimo metinė rinka siekia jau beveik 150 mln. EUR bei toliau sparčiai auga, nepaisant šių metų iššūkių šalyje bei pasaulyje. Bet ar ji atspari dabartiniam NT rinkos stabtelėjimui ir galimoms kainų korekcijoms?
Pasak sutelktinio finansavimo platformos „Röntgen“ ryšių su investuotojais vadovės Gretos Zarembienės, šis investicinis segmentas yra tvarus net ir sulėtėjusiose rinkoje dėl paprastos priežasties: investuotojų naudai visada yra įkeičiamas 30-40 proc. didesnės vertės nekilnojamasis turtas, kurį pardavus net su reikšminga nuolaida vis tiek pakaktų lėšų atsiskaityti su investuotojais.
„Akivaizdu, kad įžengiame į sulėtėjusią ekonomiką ir NT rinką. Šiandienos aplinkybės nėra idealios nei būstų pirkėjams, nei pardavėjams, bet sutelktinį finansavimą su NT įkeitimu galima ir toliau laikyti saugesne investicine užuovėja, nei, pvz., stipriai banguojančias akcijų rinkas. Net jei vystytojas, į kurio projektą investuojama, susidurtų su finansiniais nesklandumais, visas rizikas turėtų amortizuoti investuotojų naudai įkeičiamas ženkliai didesnės vertės turtas. Iliustruosiu paprastu pavyzdžiu: ar pirktumėte Vilniaus centre už 3000-4000 EUR/kv.m šiandien parduodamą patrauklų butą su 30 proc. ar dar didesne nuolaida? Būtent toks vertės rezervas investuotojų naudai užtikrina, kad didžiausia reali rizika investuojantiems sutelktinio finansavimo platformose, tokiose kaip „Röntgen“, net ir krizės metu būtų nebent paskolos vėlavimas realizuojant įkeistą turtą“, – komentuoja G. Zarembienė.
Jos teigimu, „Röntgen“ platformoje net ir šiais neeiliniais metais visi įsipareigojimai investuotojams buvo vykdomi laiku, nėra vėluojančių paskolų, o vidutinės palūkanos, kaip ir visoje rinkoje, šiemet šiek tiek išaugo. „Mūsų platformoje kartu su smulkiaisiais investuoja ir profesionalai, projektams skiriantys net šešiaženkles sumas. Kalbant apie profesionalus, jie net ir kilus karui toliau investavo, tik, žinoma, dar atidžiau vertindami rizikas. Pastebime, kad net tarp profesionalų tokiais laikais auga susidomėjimas fiksuotos grąžos instrumentais, tokiais kaip sutelktinis NT finansavimas. O mažmeniniai investuotojai šiemet ieško mažiau rizikingų būdų sumažinti rekordinės infliacijos efektą. Dėl visų šių aplinkybių sutelktinio NT finansavimo rinka šiemet ir toliau auga“, – sako „Röntgen“ atstovė.
„Röntgen“ nuo veiklos pradžios NT projektų vystymui sutelkė jau daugiau kaip 45 mln. EUR, o platforma vienija beveik 14 tūkst. profesionalių, institucinių ir smulkiųjų investuotojų. „Röntgen“ Lietuvos rinkoje išsiskiria konservatyviausiomis vidutinėmis palūkanomis (8,6 proc.), stambiausia vidutine viename finansavimo etape telkiama suma (592 tūkst. EUR), vienomis didžiausių vidutinių investicijų (5 tūkst. EUR) bei nuline vėluojančių projektų dalimi. Iki šiol platformos investuotojai jau uždirbo 2,6 mln. EUR palūkanų.
G. Zarembienės teigimu, „Röntgen“ orientuojasi į konservatyvius, savo klasėje išskirtinius, vidutinių ar stambesnių vystytojų projektus, daugiausia Vilniuje. Kita vertus, siekiant suteikti diversifikacijos galimybių, investuotojams laikas nuo laiko pasiūlomi ir alternatyvūs projektai: atostogų būstas kurortuose, atsinaujinančios energetikos ar aviacijos projektai bei įmonių obligacijos.
„Visais atvejais siūlomos investicinės galimybės yra praėjusios griežtą vidinę atranką bei išorinių partnerių ekspertizę, apsaugotos investuotojo naudai įkeičiamu didelės vertės turtu ir duodančios solidžią, fiksuotą metinę grąžą. Kai rinkoje vyrauja neapibrėžtumas bei mažėja žmonių perkamoji galia, sutelktinis finansavimas su NT įkeitimu yra puiki galimybė neilgam, 6-18 mėn. laikotarpiui įdarbinti savo laisvas lėšas. Tad šiandienos aplinkybių sukūryje, tai gali būti gera proga pasidairyti alternatyvų investiciniam būstui, kurioms nereikia turėti šimtatūkstantinio kapitalo“, – tvirtina G. Zarembienė.
Susijusios naujienos
Pasirengę pradėti
investuoti į NT?
PRADĖTI INVESTUOTI
UAB Trečia diena, valdanti platformą Röntgen, yra licencijuota sutelktinio finansavimo platforma. Platformos veiklą reglamentuoja ES Sutelktinio finansavimo reglamentas, o veiklos priežiūrą įstatymų numatyta tvarka vykdo Lietuvos bankas.