Sutelktinio NT finansavimo platformose jau matomas išaugęs refinansuojamų projektų kiekis. Nors pats paskolos refinansavimas visais laikais yra įprasta verslo praktika, sutelktiniame finansavime svarbu įvertinti jo priežastis. Lėčiau nei tikėtasi parduodamas užbaigtas turtas investuotojams paprastai taps užstato kokybę didinančiu privalumu, tačiau kitas priežastis gali lydėti ir atitinkamos rizikos.

Pasak sutelktinio finansavimo platformos „Röntgen“ ryšių su investuotojais vadovės Gretos Zarembienės, apie paskolų refinansavimą sklando nemažai mitų. Dalis neprofesionalių investuotojų turi vienareikšmį įsitikinimą, kad paskolos refinansavimas savaime rodo verslo negebėjimą laikytis įsipareigojimų, kompetencijos stoką ar kitas problemas. 

Vis dėlto, gerą reputaciją turinčios platformos patvirtintas refinansavimo projektas kaip tik dažniausiai liudija, kad vystytojas siekia laiku atsiskaityti su investuotojais. Refinansavimas atspindi ir tai, kad siūlomas projektas yra sėkmingai praėjęs pakartotinį platformos patikrinimą ir naujiems investuotojams suteikia rinkos aktualijas atitinkančias ir atnaujintas investicines sąlygas bei, labai dažnai, ir daug likvidesnio, su statyba susijusių rizikų jau neturinčio turto įkeitimą investuotojų naudai. 

„Apskritai skolinimas etapais ir refinansavimas platformose visą laiką buvo įprastas dėl šio segmento specifikos. Verslai paprastai ieško ilgesnių paskolos terminų. Tačiau naujos kartos skolinimo įstaigos, tokios kaip sutelktinio finansavimo platformos, vienija smulkius ir stambius investuotojus su skirtingais interesais, kurių bendras vardiklis yra trumpesni skolinimosi terminai, paprastai apie 6-18 mėn., siekiant geriau valdyti rizikas ir pinigų srautus. Mūsų investuotojams yra patogiau kasmet įvertinti sąlygas, rizikas ir savo tikslus bei nuspręsti – pratęsti paskolą ar lėšas panaudoti kitur. Tai itin aktualu šiandienos neapibrėžtumo kontekste. Todėl etapai ir refinansavimas vystytojams platformose kuria norimą ilgalaikės paskolos efektą, o investuotojams suteikia apsisprendimo laisvę ir rinkos tendencijas geriausiai atitinkančias sąlygas“, – komentuoja G. Zarembienė. 

Tiesa, pastarojo meto refinansavimo poreikį verslui augino ir sulėtėję būsto pardavimai. Tai savaime nėra riziką didinantis veiksnys investuotojui, ypač jei objektas jau užbaigtas. Tokiu atveju investuotojai yra geresnėje pozicijoje nei vystytojas, nes įkeistą turtą galėtų realizuoti su didesne nuolaida. Tačiau taip pat įmanomi scenarijai, kai vystytojas refinansavimą renkasi nenorėdamas mokėti delspinigių ar, dar blogiau, turėdamas rimtų sutrikimų statybose, padaręs klaidų ar pan.

Todėl investuotojams svarbu atsirinkti platformą, kuria pasitiki – būtent platformos operatorius turi geriausią galimybę nuolat bendrauti su vystytoju viso paskolos termino metu, žinoti realias refinansavimo poreikio priežastis bei atvirai ir skaidriai pateikti informaciją investuotojams. 

Kokybiškesnis, tik dar neparduotas turtas 

Dar pernai sulėtėjus NT pardavimams, rinkoje atsirado daugiau jau pastatyto, bet dėl kritusios paklausos dar neparduoto turto. Pasak G. Zarembienės, tokia refinansavimo priežastis yra objektyvi ir pagrįsta, o investuotojams tai dažniausiai reiškia patrauklesnę nei statybų pradžioje įkeitimo priemonę. 

„Užbaigtą ir kokybišką investuotojams įkeistą būstą patrauklioje lokacijoje tiesiog būtų paprasčiau ir greičiau realizuoti rinkoje nei tą patį objektą statybų metu. Reikia nepamiršti, kad platformos investuotojai dar turi 30-40% siekiantį vertės rezervą, kurį pritaikius turtas taptų tik dar likvidesnis. Su tokio dydžio nuolaida absoliuti dauguma būsto greitai rastų pirkėją net ir esant nepalankioms rinkos aplinkybėms. Tokio tipo objektų refinansavimas investuotojams paprastai reiškia dar tvirtesnį užstatą ir yra laikytinas privalumu. Be to, „Röntgen“ platforma refinansavimo atveju kaskart pakartotinai įvertina esamas ir galimas ateities rizikas, todėl investuotojai gauna naujausią informaciją, įskaitant įkeičiamo turto vertinimą, ir aplinkybes geriausiai atitinkančias sąlygas“, – sako G. Zarembienė. 

Vienas naujausių tokių pavyzdžių – šiuo metu „Röntgen“ refinansuojamas atostogų būsto komplekso Palangoje „Santjago“ VI etapas. Šiame projekte notariškai jau parduota 39% butų, registruotas 86% baigtumas, likę tik baigiamieji gerbūvio darbai sklype. Taip pat, vystytojas jau grąžines daugiau kaip 2 mln. EUR ankstesnių etapų paskolų. Visgi, vystytojui reikalingas refinansavimas paskolos terminui pratęsti: dalis etapų yra grąžinami laiku iš būsto pardavimų, bet dalis refinansuojami siekiant suteikti laiko kitiems pardavimams. 

Šiame refinansavimo etape „Röntgen“ beveik metams telkia 600 tūkst. EUR su 8-10% metinėmis palūkanomis, įkeičiant praktiškai užbaigtą turtą su 40% vertės rezervu investuotojams, nustatytu remiantis 2023 m. sausio „Ober haus“ vertinimo duomenimis. 

Ši nauja paskola skirta refinansuoti 2022 m. ankstesniam etapui, kuriuo buvo pasiskolinta 614 tūkst. EUR su 6,5-10% metinėmis palūkanomis, tačiau daugiabutyje tuo metu dar tik vyko fasado, stogo, elektros ir vandentiekio darbai, o pačioje karo pradžioje buvo itin daug išorinių neapibrėžtumų. Be to, įkeičiamas turtas tuo metu turėjo 31% vertės rezervą. 

„Paprastai kalbant, pirmieji skolinimosi etapai yra skirti pastato statyboms, o paskutiniai – pardavimams. Tai visada pagerina užstato kokybę: vietoje statomo objekto yra įkeičiamas jau praktiškai užbaigtas turtas. Žinoma, investuotojams visada rekomenduojame ir patiems išanalizuoti turto vertinimą, panašius objektus ar padėtį rinkoje, tačiau paprastai užbaigtas, patrauklioje vietoje esantis turtas bus stipresnė apsauga už sklypą ar tik prasidėjusias statybas jame. Ypač, jei nesėkmės atveju jį realizuojant įmanoma pritaikyti kelių dešimčių procentų nuolaidą“, – sako G. Zarembienė. 

Geriau pažįsta 

Pasak G. Zarembienės, refinansavimas toje pačioje platformoje rodo ir tai, kad platformos operatorė dar geriau pažįsta vystytoją nei pirmosios paskolos metu.

„Tai reiškia, kad jau galime pasitikrinti projekto savininko gebėjimą vykdyti projektą pagal planą, jo komunikaciją, pardavimus, gebėjimą spręsti iššūkius. Mūsų sprendimas refinansuoti paskolą rodo, kad teigiamai vertiname projekto savininko komandą ir potencialą, o tai investuotojams yra riziką mažinanti aplinkybė“, – sako G. Zarembienė. 

Be to, platformai plečiantis, joje atsiranda vis daugiau pajamas jau generuojančių ir įkeičiamų objektų – verslo centrų, gamybinių patalpų, nuomojamų būstų ar biurų. Šių objektų savininkų tikslas yra ne vystyti ir parduoti įkeičiamą turtą, o jį užskolinti ir lėšas naudoti kitų verslų plėtrai. 

„Tokie objektai jau ne pirmus metus mūsų platformoje pristatomi investuotojams refinansavimui, paprastai su 6-18 mėnesių terminu, nes tai atliepia verslų norą skolintis bei investuotojų norą skolinti su kokybišku užstatu. Tad nors pastarojo meto refinansuojamų paskolų augimas yra susijęs su lėtesniais pardavimais, tačiau refinansavimas visais laikais buvo įprasta praktika“, – tvirtina „Röntgen“ atstovė. 

Kitos priežastys 

Nors „Röntgen“ platformoje paprastai refinansuojami užbaigti, baiginėjami arba pajamas jau generuojantys objektai, rinkoje įmanomi ir kiti scenarijai. 

Pastaraisiais metais NT rinkos dalyviai atkreipia dėmesį į lėčiau priimamus sprendimus dėl statybas leidžiančių dokumentų išdavimo. Tai gali būti viena iš refinansavimo priežasčių, ji būdinga ankstyviausiems vystymo etapams. Tokiais atvejais „Röntgen“ komanda vertina ir investuotojams rekomenduoja atkreipti dėmesį į vystytojo progresą, patirtį, partnerius, institucijų argumentus. 

Visgi įmanomos ir dar rizikingesnės refinansavimo noro priežastys: vystytojo klaidos, nekompetencija, problemos su partneriais, institucijomis ar kt. Pasak G. Zarembienės, „Röntgen“ visas šias aplinkybes analizuoja, o netenkinant platformos kriterijų, projektas nėra refinansuojamas. Tokiu atveju projekto vystytojui būtų pradedami skaičiuoti delspinigiai, kol jis ras kitą sprendimą, kaip vykdyti įsipareigojimus. 

„Investuotojai visada turi išlikti budrūs. Vis dėlto turime labai aiškias ir griežtas vidines tolerancijos ribas, todėl mūsų siūlomi refinansavimo projektai visada bus geriau išplėtoti, vertingesni ir likvidesni nei ankstesniuose etapuose. Tad net jei rinka šiandien sulėtėjusi, pagrindinis argumentas pasitikėti užbaigtais refinansuojamais projektais yra vertės rezervas. Tokiu atveju refinansavimas yra ne rizika, o vertinga investicinė galimybė“, – sako G. Zarembienė.