NT vystytojas aptarė sutelktinio finansavimo privalumus ir trūkumus
Sutelktinio nekilnojamojo turto finansavimo mechanizmas tampa vis populiaresne kapitalo pritraukimo forma tarp įvairaus dydžio Lietuvos NT vystytojų. Vien pernai 4 didžiausios šalies sutelktinio finansavimo platformos pritraukė 50,6 mln. EUR – beveik tiek, kiek investavo vienas Lietuvos NT plėtros lyderių „Hanner“. Vienas sutelktinio finansavimo priemonę aktyviai naudojančių NT plėtotojų – UAB „Prime Real Estate“ akcininkas Rimvydas Baranauskas – dalijasi savo patirtimi objektų plėtrą finansuojant per platformas.
„Prime Real Estate“ 2019 m. pabaigoje – 2020 m. pradžioje dviem etapais atostogų būsto projektui „Birštono vilos“ sutelkė tuo metu didžiausią Lietuvoje sumą NT finansuoti – iš 181 investuotojo 20-24 mėnesių laikotarpiui pasiskolinta 2,4 mln. EUR suma. Paskola buvo grąžinta netgi anksčiau numatyto termino – 2021 m. balandį. Palūkanos šiam projektui siekė 7-11%. Šiuo metu pilnai užbaigti 2 iš 3 daugiabučių, trečiojo pabaiga numatoma rudenį, jau parduota didžioji dalis būstų.
R. Baranausko teigimu, ieškoti alternatyvių projekto finansavimo šaltinių daugiau kaip 20-ies metų patirtį turinčią bendrovę paskatino netenkinančios bankinio finansavimo sąlygos: Birštonas buvo traktuojamas kaip „nišinė rinka“, taip pat kompanijai kišo koją 2009-ųjų krizės metu laikinai pristabdyto „Saulės sonatos“ komplekso Druskininkuose istorija. Pastarasis projektas, iš esmės keisiantis Druskininkų centro vaizdą, jau kurį laiką yra sėkmingai plėtojamas, pastatyti keturi originalios architektūros namai ir dviejų aukštų požeminė automobilių saugykla, su kreditoriais pasiekti susitarimai, o 2022-2024 m. bendrovė planuoja galutinai užbaigti „Saulės sonatos“ architektūros parką pastatydama likusius tris namus.
„Per įmonės veiklos istoriją esame naudojęsi privačių investuotojų paskolomis bei mezanino finansavimo instrumentais, taip pat bankiniu paskoliniu finansavimu. Tradiciškai, projektus pradėję brangesniu privačiu finansavimu, juos užbaigdavome pigesniu, tačiau mažiau lanksčiu ir solidesnio užtikrinimo reikalaujančiu bankiniu finansavimu. Sutelktinio finansavimo platformos yra gana naujas finansavimo instrumentas, kurio anksčiau nebuvo, o pinigų telkimo, išmokėjimo ir grąžinimo galimybės pastaraisiais metais labai pažengė technologiniu ar reguliaciniu aspektais“, – sako R. Baranauskas.
Pasak jo, savo esme sutelktinis finansavimas labai gerai tinka NT projektams, kadangi suteikia daugiau lankstumo vystytojui, tačiau apjungia ir bankinio finansavimo užtikrinimo hipoteka principus, kas ženkliai sumažina riziką investuotojams. Todėl bendrovė neturėjo nerimo dėl sutelktinio finansavimo priemonės kaip techninio instrumento, abejonių iš pradžių kėlė nebent tai, ar pavyks sutelkti tuo metu rekordiškai didelę 2,4 mln. EUR sumą per palyginti trumpą laiką.
Kalbėdamas apie sutelktinio finansavimo privalumus ir trūkumus lyginant su bankais, R. Baranauskas pabrėžia lankstumo faktorių bei po bankinėmis „žemesnėmis palūkanomis“ slypinčias detales.
„Bankinės palūkanos nominaliai atrodo mažesnės, tačiau yra plika akimi nematomų mokesčių: įsipareigojimo mokestis už nepanaudotą paskolos dalį, išankstinio grąžinimo mokestis, sutarčių pakeitimo mokesčiai, sutarties pasirašymo mokestis (pastaraisiais metais itin išaugo). Kai paskolos suma sąlyginai maža, šie mokesčiai, nors ir vienkartiniai, gali smarkiai išauginti skolinimosi kaštus. Manau, kad vystymo projekte palūkanų dydžio skirtumas nėra toks reikšmingas, kadangi bendroje statybos sąmatoje palūkanos sudaro mažesnę dalį nei tarkim langai. Žinoma, mažesnės palūkanos visada yra sutaupymas, bet šis sutaupymas yra materialiai nedidelis įvertinus greičio ir lankstumo suteikiamas naudas. Svarbus ne gaunamo finansavimo palūkanų dydis, o absoliutūs paskolos kaštai, su visais papildomais mokesčiais, paskaičiuoti procentine išraiška visam paskolos laikotarpiui, taip pat svertinių kapitalo kaštų rodiklis, kuris iš esmės priklauso nuo skolintų ir nuosavų lėšų santykio projekto finansavimo struktūroje“, – sako „Birštono vilų“ vystytojas.
Jis taip pat atkreipia dėmesį, kad bankai teoriškai garantuoja finansavimą visam projektui, tačiau tuomet atsiranda „įsipareigojimo mokesčiai“ nepanaudotai sumai, be to, paliekama teisė neišduoti likusios paskolos pasikeitus ekonominei ar įmonės situacijai. Galiausiai, R. Baranauskas sutinka, kad bankinės paskolos yra senas, visiems pažįstamas ir laiko patikrintas instrumentas. Tarp bankinio finansavimo minusų jis mini ilgą ir neužtikrintą paskolos gavimo procedūrą, nelankstumą ir bankų vengimą finansuoti trumpesnio laikotarpio paskolas.
Tarp sutelktinio finansavimo mechanizmo trūkumų jis mini vis dar gana jauną rinką, platformų negalėjimo garantuoti, kad norima suma bus sutelkta net paskelbus projektą, didesnes palūkanas. Vis dėlto visa tai daugiau ar mažiau atsveria greitis, lankstūs procesai ir projekto žinomumo didinimas – į objektą investavę žmonės tampa savotiškais jo „ambasadoriais“, nes yra suinteresuoti jo sėkme.
„Kalbant apie palūkanas, tas skirtumas irgi yra reliatyvus. Tarkime, bankas gali pasiūlyti 3-4%, o platforma – 8%. Vis dėlto kadangi sutelktinė paskola gali būti įsisavinama dalimis, o „nepanaudotai“ daliai netaikomi įsipareigojimo ir kiti mokesčiai, tas skirtumas tampa nebe tokiu dideliu. Kitas niuansas – per platformas reikia viešai atskleisti daug detalių apie verslo planą. Tai gali ne visiems patikti, bet manau, kad skaidrumas visuomet yra privalumas, kuris kokybiškiems projektams bei profesionalioms komandoms ilgainiui tik padeda“, – tvirtina R. Baranauskas.
Pasak jo, dinamiškuose, iš kelių etapų susidedančiuose NT projektuose, kuriuose statybų tempas priklauso nuo pirkėjų aktyvumo, paklausos ir kitų niuansų, didesnės sutelktinio finansavimo sąnaudos pasiteisina, o „Birštono vilų“ atveju tai leido padidinti statybų spartą. O kalbėdamas apie išmoktas pamokas, R. Baranauskas siūlo skirti daugiau dėmesio tam, kaip projektas pateikiamas investuotojams.
„Manau, kad verslams, norintiems finansuotis dideles sumas per platformą, labai svarbu suprasti, kad projektas turi būti ne tik gerai apskaičiuotas – ką tikrina platformos operatorius – bet ir solidus, novatoriškas, vystomas teisingoje vietoje bei teisingu laiku. Labai svarbu ir profesionaliai, suprantamai ir kokybiškai jį pristatyti investuotojams, kurie nėra NT vystymo profesionalai, tačiau nori būti dalimi tų projektų, kurie jiems asmeniškai imponuoja. Investuotojai, kaip ir pirkėjai, nors trumpam nori būti dalimi unikalių, išskirtinių projektų, tad projekto savininkams tikrai verta skirti laiko ir pastangų kokybiškam ir tinkamam pristatymui, kuris padės ne tik sklandžiai pritraukti lėšas, bet ir užsitikrinti pirkėjų susidomėjimą“, – pataria R. Baranauskas.
Jis teigia ateityje būtinai svarstysiantis sutelktinį finansavimą kaip kapitalo šaltinį ateities projektams, artimiausioje ateityje tokio finansavimo bus siekiama „Saulės sonatos“ projekto Druskininkuose užbaigimui.
NT vystytojas aptarė sutelktinio finansavimo privalumus ir trūkumus
Sutelktinio nekilnojamojo turto finansavimo mechanizmas tampa vis populiaresne kapitalo pritraukimo forma tarp įvairaus dydžio Lietuvos NT vystytojų. Vien pernai 4 didžiausios šalies sutelktinio finansavimo platformos pritraukė 50,6 mln. EUR – beveik tiek, kiek investavo vienas Lietuvos NT plėtros lyderių „Hanner“. Vienas sutelktinio finansavimo priemonę aktyviai naudojančių NT plėtotojų – UAB „Prime Real Estate“ akcininkas Rimvydas Baranauskas – dalijasi savo patirtimi objektų plėtrą finansuojant per platformas.
„Prime Real Estate“ 2019 m. pabaigoje – 2020 m. pradžioje dviem etapais atostogų būsto projektui „Birštono vilos“ sutelkė tuo metu didžiausią Lietuvoje sumą NT finansuoti – iš 181 investuotojo 20-24 mėnesių laikotarpiui pasiskolinta 2,4 mln. EUR suma. Paskola buvo grąžinta netgi anksčiau numatyto termino – 2021 m. balandį. Palūkanos šiam projektui siekė 7-11%. Šiuo metu pilnai užbaigti 2 iš 3 daugiabučių, trečiojo pabaiga numatoma rudenį, jau parduota didžioji dalis būstų.
R. Baranausko teigimu, ieškoti alternatyvių projekto finansavimo šaltinių daugiau kaip 20-ies metų patirtį turinčią bendrovę paskatino netenkinančios bankinio finansavimo sąlygos: Birštonas buvo traktuojamas kaip „nišinė rinka“, taip pat kompanijai kišo koją 2009-ųjų krizės metu laikinai pristabdyto „Saulės sonatos“ komplekso Druskininkuose istorija. Pastarasis projektas, iš esmės keisiantis Druskininkų centro vaizdą, jau kurį laiką yra sėkmingai plėtojamas, pastatyti keturi originalios architektūros namai ir dviejų aukštų požeminė automobilių saugykla, su kreditoriais pasiekti susitarimai, o 2022-2024 m. bendrovė planuoja galutinai užbaigti „Saulės sonatos“ architektūros parką pastatydama likusius tris namus.
„Per įmonės veiklos istoriją esame naudojęsi privačių investuotojų paskolomis bei mezanino finansavimo instrumentais, taip pat bankiniu paskoliniu finansavimu. Tradiciškai, projektus pradėję brangesniu privačiu finansavimu, juos užbaigdavome pigesniu, tačiau mažiau lanksčiu ir solidesnio užtikrinimo reikalaujančiu bankiniu finansavimu. Sutelktinio finansavimo platformos yra gana naujas finansavimo instrumentas, kurio anksčiau nebuvo, o pinigų telkimo, išmokėjimo ir grąžinimo galimybės pastaraisiais metais labai pažengė technologiniu ar reguliaciniu aspektais“, – sako R. Baranauskas.
Pasak jo, savo esme sutelktinis finansavimas labai gerai tinka NT projektams, kadangi suteikia daugiau lankstumo vystytojui, tačiau apjungia ir bankinio finansavimo užtikrinimo hipoteka principus, kas ženkliai sumažina riziką investuotojams. Todėl bendrovė neturėjo nerimo dėl sutelktinio finansavimo priemonės kaip techninio instrumento, abejonių iš pradžių kėlė nebent tai, ar pavyks sutelkti tuo metu rekordiškai didelę 2,4 mln. EUR sumą per palyginti trumpą laiką.
Kalbėdamas apie sutelktinio finansavimo privalumus ir trūkumus lyginant su bankais, R. Baranauskas pabrėžia lankstumo faktorių bei po bankinėmis „žemesnėmis palūkanomis“ slypinčias detales.
„Bankinės palūkanos nominaliai atrodo mažesnės, tačiau yra plika akimi nematomų mokesčių: įsipareigojimo mokestis už nepanaudotą paskolos dalį, išankstinio grąžinimo mokestis, sutarčių pakeitimo mokesčiai, sutarties pasirašymo mokestis (pastaraisiais metais itin išaugo). Kai paskolos suma sąlyginai maža, šie mokesčiai, nors ir vienkartiniai, gali smarkiai išauginti skolinimosi kaštus. Manau, kad vystymo projekte palūkanų dydžio skirtumas nėra toks reikšmingas, kadangi bendroje statybos sąmatoje palūkanos sudaro mažesnę dalį nei tarkim langai. Žinoma, mažesnės palūkanos visada yra sutaupymas, bet šis sutaupymas yra materialiai nedidelis įvertinus greičio ir lankstumo suteikiamas naudas. Svarbus ne gaunamo finansavimo palūkanų dydis, o absoliutūs paskolos kaštai, su visais papildomais mokesčiais, paskaičiuoti procentine išraiška visam paskolos laikotarpiui, taip pat svertinių kapitalo kaštų rodiklis, kuris iš esmės priklauso nuo skolintų ir nuosavų lėšų santykio projekto finansavimo struktūroje“, – sako „Birštono vilų“ vystytojas.
Jis taip pat atkreipia dėmesį, kad bankai teoriškai garantuoja finansavimą visam projektui, tačiau tuomet atsiranda „įsipareigojimo mokesčiai“ nepanaudotai sumai, be to, paliekama teisė neišduoti likusios paskolos pasikeitus ekonominei ar įmonės situacijai. Galiausiai, R. Baranauskas sutinka, kad bankinės paskolos yra senas, visiems pažįstamas ir laiko patikrintas instrumentas. Tarp bankinio finansavimo minusų jis mini ilgą ir neužtikrintą paskolos gavimo procedūrą, nelankstumą ir bankų vengimą finansuoti trumpesnio laikotarpio paskolas.
Tarp sutelktinio finansavimo mechanizmo trūkumų jis mini vis dar gana jauną rinką, platformų negalėjimo garantuoti, kad norima suma bus sutelkta net paskelbus projektą, didesnes palūkanas. Vis dėlto visa tai daugiau ar mažiau atsveria greitis, lankstūs procesai ir projekto žinomumo didinimas – į objektą investavę žmonės tampa savotiškais jo „ambasadoriais“, nes yra suinteresuoti jo sėkme.
„Kalbant apie palūkanas, tas skirtumas irgi yra reliatyvus. Tarkime, bankas gali pasiūlyti 3-4%, o platforma – 8%. Vis dėlto kadangi sutelktinė paskola gali būti įsisavinama dalimis, o „nepanaudotai“ daliai netaikomi įsipareigojimo ir kiti mokesčiai, tas skirtumas tampa nebe tokiu dideliu. Kitas niuansas – per platformas reikia viešai atskleisti daug detalių apie verslo planą. Tai gali ne visiems patikti, bet manau, kad skaidrumas visuomet yra privalumas, kuris kokybiškiems projektams bei profesionalioms komandoms ilgainiui tik padeda“, – tvirtina R. Baranauskas.
Pasak jo, dinamiškuose, iš kelių etapų susidedančiuose NT projektuose, kuriuose statybų tempas priklauso nuo pirkėjų aktyvumo, paklausos ir kitų niuansų, didesnės sutelktinio finansavimo sąnaudos pasiteisina, o „Birštono vilų“ atveju tai leido padidinti statybų spartą. O kalbėdamas apie išmoktas pamokas, R. Baranauskas siūlo skirti daugiau dėmesio tam, kaip projektas pateikiamas investuotojams.
„Manau, kad verslams, norintiems finansuotis dideles sumas per platformą, labai svarbu suprasti, kad projektas turi būti ne tik gerai apskaičiuotas – ką tikrina platformos operatorius – bet ir solidus, novatoriškas, vystomas teisingoje vietoje bei teisingu laiku. Labai svarbu ir profesionaliai, suprantamai ir kokybiškai jį pristatyti investuotojams, kurie nėra NT vystymo profesionalai, tačiau nori būti dalimi tų projektų, kurie jiems asmeniškai imponuoja. Investuotojai, kaip ir pirkėjai, nors trumpam nori būti dalimi unikalių, išskirtinių projektų, tad projekto savininkams tikrai verta skirti laiko ir pastangų kokybiškam ir tinkamam pristatymui, kuris padės ne tik sklandžiai pritraukti lėšas, bet ir užsitikrinti pirkėjų susidomėjimą“, – pataria R. Baranauskas.
Jis teigia ateityje būtinai svarstysiantis sutelktinį finansavimą kaip kapitalo šaltinį ateities projektams, artimiausioje ateityje tokio finansavimo bus siekiama „Saulės sonatos“ projekto Druskininkuose užbaigimui.
Susijusios naujienos
Pasirengę pradėti
investuoti į NT?
PRADĖTI INVESTUOTI
UAB Trečia diena, valdanti platformą Röntgen, yra licencijuota sutelktinio finansavimo platforma. Platformos veiklą reglamentuoja ES Sutelktinio finansavimo reglamentas, o veiklos priežiūrą įstatymų numatyta tvarka vykdo Lietuvos bankas.